吉林省物业管理办法
吉林省人民政府
吉政令第203号
《吉林省物业管理办法》已经2009年2月2日省政府第2次常务会议讨论通过,现予公布,自2009年5月1日起实施。
省 长
二○○九年二月二十七日
吉林省物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本省行政区域内物业管理适用本办法。
本办法所称物业管理,是指业主共同组织自行管理或者通过选聘物业服务企业、其他管理人,由业主和物业服务企业、其他管理人按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。
第三条 物业的使用、服务及管理应当遵守法律、法规和规章的规定,不得损害公共利益和他人的合法权益,遵循公开公平、诚实信用、服务规范的原则。
第四条 鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条 新建成的居住小区应当实行物业管理,原有的居住小区、非住宅房屋应当逐步实行物业管理。
第六条 县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理,具体工作可以委托物业管理机构负责。
县级以上人民政府与物业管理活动有关的其他部门,在各自的职责范围内,依法做好与物业管理相关的工作。
第七条 鼓励业主通过委托或者聘用物业职业代理机构或者代理人行使物权,维护自身权益。物业职业代理机构从业人员或者代理人应当具备法律、财务、工程、管理等相关专业知识,具有良好的职业道德和社会责任感。
第八条 鼓励物业服务企业或者其他管理人参加行业协会。行业协会应当加强行业自律和行业培训,建立行业服务、协调、激励和惩戒机制,促进物业服务行业科学、规范、健康发展。
第二章 业主、业主大会、业主委员会
第九条 物业管理区域内的房屋所有权人为业主(含未办理房屋权属证书的合法买受人)。
在物业管理区域内,一人拥有多处房屋所有权或者多人拥有一处房屋所有权的,视为一个业主。
第十条 物业管理区域内已出售或者交付使用的房屋建筑面积占物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上,或者交付使用1年以上且入住业主人数超过30人的,应当成立业主大会,业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。符合前款规定条件的,由街道办事处或者乡、镇人民政府及时组织成立业主大会、业主委员会。
物业管理区域内,业主人数少于30人的,或者业主一致不同意成立业主大会,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 首次业主大会召开前,街道办事处或者乡、镇人民政府及社区居民委员会应当指导业主,成立业主大会筹备组(以下称筹备组),负责首次业主大会的筹备工作。
筹备组成员由业主代表,街道办事处或者乡、镇人民政府代表和社区居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处或者乡、镇人民政府代表担任。
筹备组成员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内的显著位置公告。
第十二条 筹备组负责以下工作:
(一)确定首次业主大会召开的时间、地点、形式(书面或者集体会议)和内容;
(二)确认业主身份、专有部分面积及在首次业主大会上的投票权;
(三)拟定业主委员会候选人推荐办法并组织推荐候选人;
(四)拟定《业主大会议事规则(草案)》和《管理规约(草案)》;
(五)其他准备工作。筹备组应当将本条前款所列事项,在首次业主大会召开的30日前在物业管理区域内的显著位置公告。
第十三条 业主对业主身份、人数或者专有部分面积等问题向筹备组提出异议的,筹备组应当予以复核并将复核结果告知异议人。
第十四条 业主大会、业主委员会的决定,在物业管理区域内对全体业主和物业使用人具有约束力。
第十五条 业主可以书面委托代理人参加业主大会或者代表业主主张权利。
第十六条 业主委员会成员由业主大会在业主中选举产生,成员人数为奇数,连选可以连任,因故离任的,由业主大会选举补充。
第十七条 在新一届业主委员会选举产生后3日内,原业主委员会向新业主委员会移交相关资料。
第十八条 业主大会可以根据实际情况确定业主委员会的工作经费和业主委员会成员的津贴。
第十九条 业主大会、业主委员会应当接受县(市、区)人民政府房地产行政主管部门,街道办事处或者乡、镇人民政府和社区居民委员会的指导和监督。
业主委员会认为物业服务企业或者其他管理人在物业管理活动中,损害业主合法权益的,可以代表业主依法维护权益。
第二十条 业主大会、业主委员会做出的决定,应当符合法律、法规和规章的规定,并进行公告。
业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,或者从事其他与物业管理无关的活动。
第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将物业管理区域名称和业主委员会成员名单向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门和街道办事处或者乡、镇人民政府备案。
第二十二条 业主委员会备案的事项发生变更的,应当自变更之日起10日内办理变更备案。
第二十三条 物业服务企业或者其他管理人的成员在其管理的区域内居住的,不能作为该物业管理区域业主委员会成员。
第二十四条 管理规约经业主大会通过后,由业主委员会在物业管理区域内的显著位置公告。
第二十五条 业主委员会成员有下列情况之一的,终止其资格:(一)丧失履行职责能力的;(二)无故连续缺席业主委员会会议3次以上的;(三)提出辞职的;(四)不再是本物业管理区域业主的;(五)违章搭建的;(六)无正当理由拒付物业服务费的;(七)不按规定或者《管理规约》交存物业专项维修资金的;(八)业主大会决定需要终止业主委员会成员资格的其他情形。
决定终止业主委员会成员资格的程序由业主大会议事规则规定。
第二十六条 业主委员会有下列情况之一的,由街道办事处或者乡、镇人民政府组织召开业主大会,可以重新选举业主委员会:(一)集体以书面形式提出辞职的;(二)委员人数不足半数的;(三)长期不履行职责的。
第二十七条 业主委员会召开会议,应当由业主委员会主任召集和主持,业主委员会主任因故不能履行职责的,由业主委员会副主任召集和主持;业主委员会主任或者副主任无正当理由不召集和主持业主委员会会议的,由所在地街道办事处或者乡、镇人民政府指定一名业主委员会成员召集和主持。
业主委员会成员不得委托他人出席业主委员会会议。
业主委员会会议应当有超过半数委员出席,并可邀请物业所在地社区居民委员会派员列席。
第三章 前期物业管理
第二十八条 建设单位选聘前期物业服务企业或者其他管理人实施前期物业管理的,应当与其签订前期物业服务合同,并在申请房屋预、销售许可证时,向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门提交。
第二十九条 建设单位在销售物业之前,应当制定业主临时管理规约,并向物业买受人明示。
成立业主大会并制定管理规约时,业主临时管理规约同时失效。
第三十条 建设单位在建设工程竣工时,应将国家规定的相关资料报县(市、区)房地产行政主管部门备案。
第三十一条 物业服务企业或者其他管理人承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
物业共用部位、共用设施设备查验接收的具体办法,由省建设行政主管部门制定。
第三十二条 在居住小区详细规划中,应当明确物业管理用房的具体位置、面积。物业管理用房的面积按物业管理区域建筑总面积的千分之四配置,不足一百平方米的按一百平方米配置。
建设单位应当按照居住小区详细规划确定的位置和面积建设物业管理用房。
物业管理用房应当是可以独立使用的房屋(不含地下室)。物业管理用房产权为全体业主共同所有,未经业主大会同意,物业服务企业或者其他管理人不得改变其用途。
物业服务企业或者其他管理人使用物业管理用房的,应当向所有人交纳使用费,其交费数额及给付方式在物业服务合同中约定。
第三十三条 建设单位申请房屋预、销售许可证和办理房屋所有权初始登记,应当提交物业管理用房的位置、面积等相关材料。
县级以上人民政府房地产行政主管部门在核发房屋预、销售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当对物业管理用房的位置、面积等同时进行登记。
第四章 物业管理服务
第三十四条 县(市、区)人民政府房地产行政主管部门,在街道办事处或者乡、镇人民政府的配合下,依照下列情况,划定物业管理区域:(一)独立的小区;(二)位置相邻可以统一管理的小区;(三)设施、设备相对独立的建筑物。
第三十五条 选聘物业服务企业或者其他管理人的物业管理区域应当遵守以下规定:(一)成立一个业主大会、业主委员会;(二)选聘一个物业服务企业或者其他管理人实施物业管理;(三)订立一个管理规约;(四)业主和物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。
第三十六条 物业管理服务内容由业主与物业服务企业或者其他管理人在物业服务合同中约定,收费项目应当与服务内容一致。
第三十七条 市(州)、县(市)人民政府房地产行政主管部门核发的物业服务企业资质证书,应当在核发后30日内向省建设行政主管部门备案。省建设行政主管部门应当自接到备案材料之日起10日内,将备案企业的资质、业绩、被投诉情况在省级网站公布。
县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立并实行物业服务企业信用档案管理制度。
第三十八条 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当对物业服务企业或者其他管理人的成员进行物业管理法律及相关知识的培训。
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
第三十九条 物业管理区域内业主共有的机动车停车场、停车位,应当优先提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;收费、管理等事项,由业主大会决定。
在物业管理区域内停放机动车辆,不得影响其他车辆和行人正常通行。
第四十条 车主对车辆有保管要求的,由车主与物业服务企业或者其他管理人另行签订保管合同。
第四十一条 业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得擅自改变。确需改变房屋用途的,应当征得利害关系人同意,并依法办理有关手续。
第四十二条 物业服务企业因故选择退出物业服务时,应当在退出前30日内用公告方式书面告知业主。
第四十三条 业主大会因故不能召开,无人实施物业管理,严重影响业主生活的,物业所在地街道办事处或者乡、镇人民政府可依据本办法的规定组织业主自治;也可以在多数业主同意的前提下,临时委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理,费用由受益人承担。
第四十四条 居民居住的物业管理区域公共照明及物业管理用房使用的水、电、气、热费按住宅价格收取。
第四十五条 供水、供电、供气、供热等部门应当向物业管理区域内的最终用户收取费用。在向最终用户提供服务之前产生的损耗由经营单位承担。
第五章 物业服务收费
第四十六条 普通住宅物业服务收费实行政府指导价,其他住宅物业服务收费,由业主与物业服务企业或者其他管理人协商确定实行市场调节价或者政府指导价。非住宅物业服务收费实行市场调节价。
第四十七条 物业服务收费实行市场调节价的,由业主与物业服务企业或者其他管理人在物业服务合同中约定价格。
第四十八条 物业服务收费实行政府指导价的,有定价权的价格主管部门应当会同县级以上人民政府房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并及时公布。具体收费标准由业主与物业服务企业或者其他管理人在浮动幅度范围内,在物业服务合同中约定。
第四十九条 物业服务企业或者其他管理人可以接受业主的委托提供物业服务合同以外的服务项目,服务收费实行市场调节价,但政府制定指导价格的除外。
第五十条 业主办理入住手续后,应当承担其后发生的物业服务、采暖等相关费用。
房屋具备入住、使用条件,建设单位应当向业主发出办理入住、使用手续的书面通知,业主应当在接到书面通知后30日内办理相关入住、使用手续。业主接到书面通知后无正当理由不办理入住、使用手续的,其入住时间以建设单位向业主发出办理入住、使用手续的书面通知时间为准。
第五十一条 业主将物业出租、出借的,应当及时告知物业服务企业或者其他管理人,物业服务费用由物业使用人交纳或者代为交纳,业主负连带责任。
物业出售或者更名的,应当与物业服务企业或者其他管理人结清物业服务费用。
第六章 物业使用与维护
第五十二条 单项工程质量验收合格,能满足基本入住、使用条件的住宅,方可入住。
第五十三条 在物业管理区域内,禁止从事下列活动:(一)擅自变动建筑主体和承重结构;(二)占用共用部位和消防通道,损坏共用设施设备;(三)擅自改变共用部位,共用设施设备的用途;(四)擅自搭建建筑物、构筑物;(五)未经利害关系人和物业服务企业或者其他管理人同意设置营业摊点;(六)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品;(七)排放污染物、有毒有害物质或者产生超标准噪声;(八)侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施;(九)违反规定饲养家禽、宠物;(十)倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;(十一)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
有前款规定行为的,物业服务企业或者其他管理人应当及时制止;当事人拒不纠正的,物业服务企业或者其他管理人和利害关系人可以书面告知有关行政管理部门。有关行政管理部门应当及时予以处理。
第五十四条 供水、供电、供气、供热、排水经营单位,应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备(业主自行增加的设施设备除外)的维修、养护和更新:(一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备;(二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的,为用户户外的供电设施设备);(三)业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备;(四)业主户外分户阀及以外的供热设施设备;(五)业主楼外排水井及以外的排水设施设备。
第五十五条 未封闭的物业管理区域内的环境卫生,由环卫部门负责。封闭的物业管理区域内的环境卫生,由物业服务企业或者其他管理人负责,垃圾清运由环卫部门负责。
第五十六条 物业服务企业或者其他管理人受供水、供电、供气、供热、排水等经营单位委托,维修、养护相关设施设备以及代收有关费用的,委托人应当支付相关费用。
第五十七条 城市供水经营单位应当保证物业管理区域内给水管网与城市供水管网接口处供水压力达到国家规定标准;达不到国家规定标准,需进行二次供水的,不得收取二次供水费用。
供水经营单位供水压力达到国家规定标准,仍需进行二次供水,供水经营单位收取二次供水费的,由其承担二次供水责任;供水经营单位未收取二次供水费的,由业主承担二次供水责任。
第七章 物业专项维修资金
第五十八条 物业专项维修资金的交存、使用、管理工作由县级以上人民政府房地产行政主管部门负责。
第五十九条 物业专项维修资金应当在银行专户存储,按楼建账、按户核算。
物业专项维修资金专项用于物业管理区域内房屋保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。
第六十条 物业专项维修资金的交存标准由县级以上人民政府房地产行政主管部门在国家规定的范围内,经测算后,予以公布。
第六十一条 物业专项维修资金自存入银行专户之日起按规定计算利息,利息转作物业专项维修资金滚存使用,本息每年转存一次。
第六十二条 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当定期公示物业专项维修资金的收支和使用情况,建立物业专项维修资金查询系统,实行一户一卡制,接受业主对物业专项维修资金收支和使用情况的查询。
第六十三条 业主转让物业时,交易双方对物业专项维修资金有约定的,从其约定;没有约定的,物业专项维修资金剩余部分直接过户给物业买受人。
第六十四条 物业灭失的,物业专项维修资金的剩余部分应当返还业主。
第六十五条 物业专项维修资金实行分级审计制度。设区城市人民政府房地产行政主管部门管理的物业专项维修资金由省审计部门负责审计,县(市)人民政府房地产行政主管部门管理的物业专项维修资金由所在市(州)审计部门负责审计。
审计结果应当向社会公布。
第八章 投诉与法律责任
第六十六条 业主与物业服务企业或者其他管理人对物业管理服务发生下列纠纷,可以向县级以上人民政府房地产行政主管部门投诉:(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备用途的;(二)损坏、隐匿、销毁应当移交资料的;(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;(四)擅自改变物业管理用房用途的;(五)擅自处分属于业主的物业共用部位、共有设施设备所有权或者使用权的;(六)未按物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务或者支付物业服务费的;(七)物业服务企业或者其他管理人将一个物业管理区域的全部物业另行委托给他人管理的;(八)其他与物业管理服务有关的纠纷。
第六十七条 下列事项的投诉不予受理:(一)投诉请求不明确的;(二)投诉人与被投诉人已达成协议的;(三)有关行政管理部门或者人民法院已经受理的;(四)不符合法律、法规、规章规定的。
第六十八条 县级以上人民政府房地产行政主管部门受理业主、物业服务企业或者其他管理人投诉的,应当在10日内做出处理,对当事人确有违法不当行为的,应当责令改正,对涉及财产纠纷和人身损害赔偿的,应当进行调解,调解不成的,当事人可以通过仲裁或者诉讼方式解决。
第六十九条 县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员,不依法履行监督管理职责、滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由其所在单位、上级机关或者有关主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第九章 附 则
第七十条 本办法自2009年5月1日起施行。
安徽省人民政府关于修改《安徽省城镇土地使用税实施办法》等规章的决定
安徽省人民政府
安徽省人民政府关于修改《安徽省城镇土地使用税实施办法》等规章的决定
安徽省人民政府令第143号
为适应我国加入世界贸易组织的新形势，维护社会主义法制的统一，根据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于适应我国加入世界贸易组织进程清理地方性法规、地方政府规章和其他政策措施的意见》（中办发【2001】22号）的要求，现决定对《安徽省城镇土地使用税实施办法》等11件省政府规章作如下修改：
一、安徽省城镇土地使用税实施办法
一、第二条修改为：“城镇土地使用税（以下简称土地使用税）在城市、县城、建制镇和工矿区征收。征收的具体范围，由省地方税务局划定。”
二、第十三条修改为：“土地使用税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》和《安徽省地方税收征收管理办法》办理。”
三、第十四条修改为：“本办法由省地方税务局解释，自一九八九年一月一日起施行，各地各部门自行制定的土地使用费办法同时废止。”
二、安徽省矿产资源补偿费征收管理实施办法
第三条第二款、第三款合并为一款作为第二款，修改为：“矿区在县（市）行政区域内的，矿产资源补偿费由矿区所在地的县（市）人民政府地质矿产主管部门负责征收；矿区范围跨县（市）以上行政区域的，矿产资源补偿费由所涉及行政区域的共同上一级人民政府地质矿产主管部门负责征收；设区的市所辖区的矿产资源补偿费和大型矿山企业的矿产资源补偿费分别由设区的市人民政府地质矿产主管部门和省人民政府地质矿产主管部门负责征收。”
三、安徽省液化石油气管理办法
一、删去第十七条。
二、第二十九条作为第二十八条，删去第（一）项。
四、安徽省旅游市场管理办法
一、第十四条修改为：“旅行社及其分社和办事机构的设立和经营按照《旅行社管理条例》执行。”
二、删去第十五条、第十九条、第二十六条、第五十一条。
五、安徽省饮用天然矿泉水资源管理办法
第十六条修改为：“矿泉水资源开采单位必须按规定进行矿泉水的水质、水量、水温、水位变化动态监测，每3个月将监测结果送所在地地质矿产主管部门，由所在地地质矿产主管部门汇总后报设区的市地质矿产主管部门。
设区的市地质矿产主管部门应及时对监测结果进行审查复核，发现矿泉水资源水质改变，不符合国家《饮用天然矿泉水标准》的，应报请原发证机关注销技术鉴定证书和采矿许可证。”
六、安徽省建筑工程招标投标管理办法
一、第八条修改为：“依法必须进行招标的建筑工程施工项目，建设单位自行组织招标的，应当符合国家规定的条件，并在发布招标公告或者发出投标邀请书的5日前，向工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案，报送下列材料：
（一）按照国家有关规定办理审批手续的各项批准文件；
（二）证明其具有编制招标文件和组织评标能力的有关材料；
（三）法律、法规、规章规定的其他材料。”
二、第十条修改为：“招标单位对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受单位，并同时报工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。”
三、第十一条第一款修改为：“建设单位应当根据招标文件编制标底。”
四、第十五条修改为：“投标单位申请参加投标时，应当向建设单位提供营业执照、资质等级证书等文件，由建设单位进行资格审查。”
五、第二十七条修改为：“建设单位应当在确定中标单位后5日内发出中标通知书，同时抄送未中标单位。
依法必须进行招标的项目，招标单位应当自确定中标单位之日起15日内，向建设行政主管部门提交招标投标情况的书面报告。”
六、删去第三十二条第（一）项、第（四）项。
七、安徽省地方税收征收管理办法
一、第十三条修改为：“纳税人可以直接到税务机关办理纳税申报，也可以按照规定采取邮寄、数据电文或者其他方式办理纳税申报。”
二、第二十三条第二款修改为：“地方税务机关派出的人员进行税务检查时，应当出示税务检查证和税务检查通知书；未出示税务检查证和税务检查通知书的，被检查人有权拒绝检查。”
三、删去第二十七条。
四、删去第二十八条。
八、安徽省建设工程勘察设计管理办法
第二十一条第一款修改为：“省外工程勘察、设计单位来本省承揽工程勘察、设计的，应当统一到省人民政府建设行政主管部门备案，备案不得收取费用。”
九、安徽省建设工程监理管理办法
一、第十三条第一款修改为：“省外工程监理单位来本省承揽工程监理业务的，应当统一到省人民政府建设行政主管部门备案，备案不得收取费用。”
二、删去第十九条。
三、删去第三十一条。
十、安徽省农药管理办法
一、第十条修改为：“农药经营单位应当具备《条例》第十九条规定的条件，依法向工商行政主管部门申请领取营业执照后，方可经营农药。”
二、第二十五条修改为：“县级以上地方人民政府农业行政主管部门和其他有关部门应当按照各自职责，逐步建立健全对农副产品中农药残留量的检测制度，并公布检测结果。
十一、安徽省城市房地产开发经营管理办法第十条第一款修改为：“省外房地产开发企业到本省从事房地产开发经营活动的，应当持资质等级证书统一到省人民政府建设行政主管部门备案，备案不得收取费用。”
本决定自2002年4月1日起施行。
