最高人民法院关于适用《中华人民共和国仲裁法》若干问题的解释

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对现行商品住宅共用部位共用设施设备维修基金管理制度的反思

王兴敏


在我国，随着商品化住房制度的确立，住宅的生产、交换、取得均已纳入社会主义市场经济体系中，大量的商品住宅成为城镇居民重要的消费或投资需求，人们通过购买行为取得商品住宅楼之一部分（或居住单元）产权而成为房屋所有权人后，其在对住宅的自用部位和自用设备享有专有所有权的同时，也与其它所有权人就同一建筑物的共用部位、共用设施设备形成了共有法律关系，即房屋所有权人对共用部位、共用设施设备享有共有所有权。但由于共用部位、共用设施设备作为建筑物整体不可或缺的共用部分，其具有不可分割性，每一名房屋所有权人不能根据自身的目的（如维修、使用）对共用部分进行分割，以行使权利或承担义务，且每一名房屋所有权人的自用部位、自用设备与共有性质的共用部位、共用设施设备共同构成了物理形态的建筑物结构整体，共用部位、共用设施设备的维修使用直接关系着对自用部位、自用设备的利用程度。因此，如何对住宅共用部位、共用设施设备实施及时有效的维修养护，以延长建筑物的使用寿命，保障自有房产的保值、增值，成为每一名房屋所有权人面对的一个现实问题。其中这就涉及各产权人如何公平合理地承担维修养护费用。对此，国家建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等一系列规范性文件，对住宅维修养护范围、责任及费用承担等做了相对原则的规定。1998年11月9日建设部、财政部发布的《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》则意味着我国针对住宅共用部位、共用设施设备的维修养护建立维修基金制度。该办法主要对维修基金的筹集、管理、使用等做了明确的规定，操作性比较强，但对于该办法中的一些细节，笔者认为欠缺有关法律、技术层面的考虑，故在实际操作中容易出现问题。以下笔者加以分析，并提出相应建议，以供参考：
一、共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）计取基数不合理
根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《管理办法》）第五条之规定，商品住房销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例交纳维修基金。可见，购房者缴纳维修基金是以购房款为基数计取的，但笔者认为以此做为计取基数有失公平。
1、根据《管理办法》第3条规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位、外墙面、门厅、楼梯间等，共用设施设备则指建设费用摊入住房销售价格的上下水管道、落水管、水箱、电梯......以及共用设施设备的房屋等。商品住房开发单位在进行商品住房价格核算时，已将上述共用部位、共用设施设备的建设费用摊入成本，这些成本与征地和拆迁安置补偿费、前期费用等相关费用构成开发成本。开发成本、税金和利润三部分构成了商品住房的基准价格，但销售单位在实际出售中，还根据每一名购房者购买的居住单套住房的区位差别（如楼层、朝向、采光等因素）进行基准价格调整，即销售价格并不等于基准价格，而造成两种价格不同的是由于每一名购房者享有专有所有权的自用部位处于同一建筑物的不同楼层、不同朝向等区位因素差异造成的。但共用部位、共用设施设备做为购房人共有所有权的对象，对于每一名购房人而言无区位差异。另外，根据建筑物区分所有权理论，购房人均对具有共用部分性质的共用部位、共用设施设备享有共同使用的权利，而这种权利也发生非因区位因素而差别。因此，购房人在对无差异的共用部位、共用设施设备享有并行使权利时，其因维修义务而产生的维修基金的计取基数也应是一致的，例如：基准价格为1000元/m2的商品住房，二楼一名购房人的购房款为1000元/?（即上下浮动为零），则提取维修基金为20-30元/m2，但如果三楼一住户销售价格为1150元/m2（即上浮15%），则须提取维修基金23-34.50元/m2，二户维修基金相差3-4.50元/?。显然，二者对无权利的共用部位、共用设施设备承担了有差别的维修义务，这明显有悖于权利、义务相一致的原则。
2、购房款对销售单位而言，属销售价格，而商品住房的销售价格属市场定价，销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格，如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外，社会关系因素（如亲朋好友等利害关系人）亦可造成此类现象的发生。再者，有些销售单位为促销其商品住房，与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格，以达到少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致，从而提取的维修基金不一致，从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。
3、维修基金做为专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造之资金，其设立的根本目的是保障住房售后的维修管理。在未建立维修基金制度前，根据《城市异产毗连房屋管理规定》，对房屋共有部位的修缮，由房屋所有权人按份额比例分担，但《管理办法》实施后，维修基金按《管理办法》第五条规定是按购房款比例计取的，如果维修基金不敷使用时，又该如何筹集呢？根据《管理办法》第11条2款规定，应按业主（即购房人）占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。在这里，可明显看到，按建筑面积续筹则完全排除了始建维修基金计取基数（购房款）所包含的可变因素。在购房人对共用部位、共用设施设备享有权利、承担义务均不变的情况下，购房人在缴纳维修费用的标准却出现了不一致（即含可变因素的购房款与建筑面积两种标准），这是不合理的。
二、在现行条件下，维修基金缴存方式不合理
根据《管理办法》第五条、第九条之规定，维修基金由销售单位在商品住房销售时收取，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交由房地产行政主管部门代管，但笔者认为这种缴存方式容易出现监控不力，且基金缴存失控。
1、销售单位做为商品住房开发单位，在对一个房地产项目的开发
过程中，将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下，销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在实践中，有些销售单位恶意占有维修基金，而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金，形成变相销售商品住房现象，造成了维修基金不能有效地缴存。
2、将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主
管部门移交维修基金的时界点，不利于维修基金的及时移交。在我国，由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生，那么，根据《管理办法》第9条之规定，就造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用，更有甚者，有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前，就已解散不存在了，其代收的维修基金也更无从谈及移交。
有些地区为了加强维修基金的移交管理，规定销售单位不移交维修
基金，不予办理房屋权属登记，但这样业主就不能及时办理房屋权属证书，权利处于为稳定状态，容易产生社会矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不为治本之策。
三、维修基金使用尚须完善
根据建筑物区分所有权理论，共用部位、共用设施设备属共用部分之范围，共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类，全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。否则，基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担，而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担，这一原则已在《城市异产毗连房屋管理规定》有所体现，但在《管理办法》中，就维修基金的使用未作详细的规定，如建筑物基础需大修，这时使用全体业主共同所有的维修基金，无异议而言，因为这涉及全体业主的共同利益，但如果为某些层所专用的楼梯需大修时，是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢？《管理办法》未对此做出相应的使用规定，笔者认为，此时应使用维修基金中属专用楼梯的房屋所有权人缴纳的那部分资金，否则，将会使专用楼梯的非受益者分担专用楼梯受益者的修缮义务，这是不公平的。因此，明确全体共用部分和一部共用部分的范围，对于规范维修基金的使用是很重要的。
四、建议
1、根据以上对维修基金提取基数的分析论述，在向购房人收取维
修基金时，应力争客观、公正、真实，减少或杜绝可变因素，故维修基金应按商品住房的基准价格的比例收取。
2、维修基金的缴存应脱离销售单位这一环节，从而减少维修基金
的缴存风险，考虑我国的物业管理尚处于规范阶段，维修基金应直接由房地产行政主管部门按规定收取并代管。
3、根据《物业管理条例》，维修基金制度已具有法律地位，其使用
的是否公平、合理，将直接影响每一名业主的切身利益，故应完善维修基金使用管理，尤其是明确全体共用部分和一部共用部分的分类及其范围和相对应的维修基金使用原则等。



参考文献：《现代建筑物区分所有制研究》 陈华彬
《物权法沦》 王利明
《中国物权法研究》 梁慧星


广东省河源市人民政府


河府办 [2004]119号

印发河源市政府门户网站管理办法的通知

各县区人民政府，市府直属各单位：
经市人民政府同意，现将《河源市政府门户网站管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。





二○○四年十二月一日



河源市政府门户网站管理办法

第一条 为规范管理河源市政府门户网站，保证河源市政府门户网站的正常运行和信息的及时更新，根据《互联网信息服务管理办法》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 全市各级国家机关（包括具有行政管理职能的事业单位。以下简称国家机关）在国际互联网上建立网站或挂接主页，均适用本办法。
第三条 河源市信息化工作领导小组是河源市政府门户网站的领导机构，负责领导、组织、协调河源市政府门户网站的各项工作。
河源市信息产业局是负责本市信息化工作的市政府工作部门，对河源市政府门户网站各站点建设、运作情况进行监管。
河源市信息中心是河源市政府门户网站主站点的运行、维护单位，为主站点提供网络环境和全面技术支持。
第四条 河源市政府门户网站是河源市国家机关在国际互联网上统一建立的网站群，采取统一规划、分级管理的模式进行管理，主站点由市信息产业局负责建设和管理，各单位在国际互联网上所设立的分站点，由各单位负责建设和管理。
第五条 河源市政府门户网站定位为“窗口、纽带、阵地、载体”，主要任务是宣传党和政府的路线、方针、政策，展示河源形象，提高政府服务群众和管理社会的能力，推动电子政务工作的开展。
第六条 凡本市国家机关需要在国际互联网上建立网站或挂接主页，必须确定一名分管领导为本分站点的第一责任人，明确相应管理机构负责日常工作，指定一名信息员与市信息产业局联系，并将分站点第一责任人、管理机构、信息员、网站IP地址、网站域名以书面形式报市信息产业局备案，如发生变更时，应在变更后一个月内报市信息产业局备案。
第七条 从事河源市政府门户网站各站点管理、维护的工作人员必须具有一定的专业技术能力，并接受市信息中心组织的技术培训。
第八条 非国家机关的单位和个人，不得以国家机关名义建立网站。各单位根据需要，需委托其他单位和个人制作主页并发布的，双方需签订正式委托书或其他合约，明确责任。
第九条 河源市政府门户网站各站点网页设计应当体现庄重、典雅、大方和美观的风格。
第十条 河源市政府门户网站各站点网页内容是反映河源政治、经济、文化、历史、社会发展、自然风貌及有关机构设置、职责分工、办事程序、办事条件、办事依据等一切可以公开的信息资源。以政务信息为主，信息选择以有利于政务公开、接受社会监督和开展网上办公。各站点发布、转载新闻信息应当依据国家的有关规定执行。
第十一条 河源市政府门户网站各站点网页不得含有法律、法规、规章禁止的内容。
第十二条 根据《中国互联网络域名注册暂行管理办法》的相关规定，河源市政府门户网站的域名管理应遵循以下规范：
（一）河源市政府门户网站主站点域名为www.heyuan.gov.cn。
（二）市直属各机关分站点的域名为xxx.heyuan.gov.cn，其中xxx为各单位英文名称或者汉语拼音名称字头的组合。
（三）其他分站点域名管理参照上述两点规范。
第十三条 各单位对其河源市政府门户网站分站点的运行维护应当遵循如下规定：
（一）各单位依靠自身的力量或委托其他单位和个人制作主页，上传或报送磁盘至市信息中心，由市信息中心在国际互联网服务器上开辟存贮空间，统一在国际互联网上发布。
（二）各单位主页存贮在河源市信息中心服务器上，可以不单独申请域名，也可以独立申请域名。
（三）有条件的单位可以单独设立服务器，申请域名，独立发布。
（四）各单位可以根据本单位实际情况，在电信部门或其他部门采用虚拟服务器、主机托管等方式建立网站。
第十四条 无论各单位采用何种方式建立网站，对其发布的信息拥有版权和编辑权，同时应对信息的真实性和合法性负责。
第十五条 由市信息产业局会同有关部门，编制河源市政府门户网站主站点发布的信息资源栏目。各单位有义务和责任按照栏目要求，向主站点报送各类应向社会公开的信息。
第十六条 各单位要根据本单位情况制定完善的信息发布登记制度，严格履行信息收集、处理、审核、存贮、备份、上传等工作流程，并指定专人负责信息的报送及更新维护工作。对于上报主站点的信息，按照提供单位为第一责任人的原则，确保信息的权威性、严肃性和准确性。
第十七条　各单位办公室负责监督和检查本单位网站运作情况，要保证网站信息的及时更新和正常链接。
第十八条 市信息产业局组织力量，定期和不定期对河源市政府门户网站各站点进行检查考核，并将结果通过河源市政府门户网站等媒体予以公布。
第十九条 河源市政府门户网站各站点违反本办法的，市信息产业局将予以通报批评并责令改正。
第二十条 本办法自 2005 年 1 月 1 日起实施。