运输企业建立自主经营机制若干问题的意见

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财政部 交通部


关于印发《交通运输企业成本费用管理核算办法》的通知

1995年5月17日，财政部、交通部

各省、自治区、直辖市、计划单列市交通厅（局）、部直属港、航运输企业，双重领导港口企业：
为贯彻落实全国工交企业财务工作会议提出的“企业管理要以财务管理为中心，财务管理以资金、成本管理为中心”的精神，进一步加强交通运输企业成本费用管理，促进成本费用降低，提高经济效益，根据《运输企业财务制度》和《运输（交通）企业会计制度》，结合交通运输企业实际，我部制订了《交通运输企业成本费用管理核算办法》（以下简称《办法》）。现印发给你们，自1995年1月1日起施行。请认真贯彻执行。《汽车运输企业单车租赁承包成本费用核算办法》部将另文下发。

附件：交通运输企业成本费用管理核算办法

第一章 总 则
第一条 为了加强交通运输企业（以下简称“企业”）成本、费用的管理，促进成本、费用降低，提高经济效益，根据《运输企业财务制度》、《运输（交通）企业会计制度》，结合交通运输企业具体情况，制订《交通运输企业成本费用管理核算办法》（以下简称“本办法”）。
第二条 本办法适用于从事水上及公路运输、装卸、堆存、港务管理业务的企业。
第三条 企业成本、费用管理的基本任务是：
（一）进行长期的和短期的、定期的和不定期的、综合的和专项的成本、费用预测，研究成本、费用变化规律，预测成本、费用发展趋势，确定成本、费用目标。
（二）编制切实可行的成本、费用计划，提出和制定降低成本、费用的任务和措施。
（三）控制和监督营运生产过程中的各项支出，确保成本、费用计划的完成。
（四）正确及时地计算各项业务的实际成本，反映企业经营成果，为企业经营管理决策提供成本资料。
（五）分析、考核成本、费用计划的完成情况，研究成本、费用升降的原因，为进一步挖掘成本、费用潜力提供措施。
第四条 企业成本、费用核算的要求：
（一）全面反映企业营运生产过程中的各项支出，以便企业领导和各职能部门了解企业的经济效益，发现存在问题，作出有关决策。
（二）控制成本、费用开支范围，监督各项燃料、材料、低值易耗品消耗定额，劳动定额和各项费用定额的执行，促使企业在营运生产过程的各个环节厉行节约，降低成本、费用。
（三）归集各项营运支出，正确计算各项营运业务的总成本，单位成本和期间费用，反映企业的成本、费用水平，为编制成本、费用计划等提供资料。
（四）通过成本、费用计算，为成本、费用分析提供资料，以便找出差距，采取措施，改善经营管理。
第五条 企业必须切实做好下列成本、费用管理核算基础工作：
（一）健全原始记录。企业的营运生产活动，都要有正确可靠的原始记录。企业应根据生产管理和成本、费用管理的需要，规定各项原始记录的格式、内容、填制规则、签署和传递程序、审查复核和汇集方法以及其管理和保管制度。企业还应建立登记各项原始记录的台帐。
（二）加强定额管理。企业应建立和健全各项技术经济定额，并应结合技术改进、工艺变动及时修订。
不能制订定额的各项支出，要定期编制预算，纳入成本、费用计划，实行预算管理。
（三）严格计量、验收制度。企业要配备符合国家标准，适合本企业需要的各种计量工具、仪器、仪表，并经常检验校正，保证其正确无误。物资进库要核实数量、检验质量，交接、出库、消耗都要计量，收发、领退都要具备规定手续，经过有关人员审核、签证，并建立定期和不定期的盘点制度，保证帐物完全相符。旧料要按质估价，物资报废要经过鉴定，变质、短缺、毁损要查明原因，责任性事故要追究责任。
（四）健全内部价格管理制度。计入营运支出项目的价格必须为实际价格，采用计划价格核算时，应在期末调整为实际价格。
（五）不断完善成本、费用信息系统。企业各部门应广泛收集、积累企业营运生产活动中各项与成本、费用有关的统计资料，收集、积累国内外有关的成本、费用资料，并及时记录、整理，建立成为完整的成本、费用信息系统。企业内部各部门、各单位应加强联系，及时相互提供成本、费用信息以充分发挥成本、费用信息在经营决策中的作用。
第六条 企业要根据全员管理的原则，将成本、费用计划及各支出项目指标要归口、分级落实到有关部门。要建立和健全成本管理责任制，使各职能部门、各单位之间，在成本、费用管理中，做到分工明确、职责清楚、赏罚分明。
第七条 企业各级领导和各部门工作人员在成本、费用管理核算中，都必须贯彻执行国家有关方针、政策、法令、法规，严格遵守财经纪律、制度，严格执行规定的成本、费用开支范围。

第二章 成本费用管理责任制
第八条 企业应当根据《运输企业财务制度》、《运输（交通）企业会计制度》的规定，实行各部门、各单位负责人分工负责的成本、费用管理责任制。
企业必须在财会部门设置专门机构或专人负责成本、费用管理核算工作。
第九条 企业经理（局长）对成本、费用管理应负的职责是：
（一）贯彻执行国家方针、法令、法规，遵守财经纪律制度。
（二）组织各职能部门和基层单位建立成本、费用管理责任制，按部门、单位分解落实成本、费用指标，实行归口、分级管理。
（三）组织各部门、各单位努力增产节约，提高质量，降低成本、费用，完成各自负责的成本、费用计划。
第十条 总会计师对成本、费用管理的职责是：
（一）宣传国家有关成本、费用管理的方针、法令、法规，严格执行财经制度。
（二）协助经理（局长）组织领导本企业的成本、费用管理工作，组织执行成本、费用计划，正确核算成本、费用，并对企业核算成果的真实性负责。
（三）组织审查成本、费用计划和重要的财务开支，定期检查各部门、各单位完成成本、费用计划情况，及时组织有关部门研究解决有关问题。
（四）协调各部门、各单位与财务会计部门在成本、费用管理方面的关系，督促本单位有关部门降低消耗，节约费用，提高经济效益。
（五）参与企业重大经济活动的研究调查，有效地控制成本、费用。
第十一条 企业各职能部门的成本、费用管理职责是：
（一）财务会计部门。负责制定本企业的成本、费用管理制度；配合其他职能部门制定各项消耗定额、储备定额和计划价格；分解下达有关成本、费用指标；进行综合平衡，编制成本、费用计划；指导和组织成本、费用核算，分析、预测、控制等综合工作；提出降低成本、费用的措施。
（二）劳动工资部门。负责制定、控制、考核工时消耗定额和人员定额；编制工资和劳动生产率计划；加强工资的日常管理，做好工时记录，正确计算各种工资和奖金，改善劳动组织，平衡、调剂劳动力，严格劳动纪律；严格执行劳保用品的发放标准和范围；按期提供工资费用核算及分析资料。
（三）计划统计部门。负责对基本建设，固定资产的更新改造项目进行可行性研究，保证投资后收到显著的效益；加强统计工作，广泛搜集统计资料，按时、准确、完整地编制各种统计报表，为进行成本、费用预测、编制成本、费用计划，采取降低成本、费用措施提供各种资料。
（四）调度部门。负责编制下达营运设备作业计划，并组织实施；合理安排使用营运设备、劳力，提高营运设备利用率，降低成本、费用；减少货损货差损失，及时提供有关核算、分析资料。
（五）商务和货运部门。负责组织货源，控制业务活动费和揽货所需的其他费用。控制保险费用，调查处理重大客货运输质量事故，处理货损货差事故、海损事故的赔偿、理算业务，提供保险合同、保险费率以及事故统计分析资料。
（六）通信导航部门。负责编制通信导航设备更新计划和维修计划，制订有关定额，控制通信导航器材和费用支出并进行考核，提供有关统计分析资料。
（七）物资管理部门。制定主要物资消耗定额，控制物资供应数量，供应价格，供应费用并进行考核，推动旧废材料的清退和利用，提供物资供应计划和物资管理的统计分析资料。
（八）行政管理部门。编制行政管理费用预算，降低费用支出，加强对管理用固定资产和低值易耗品的实物管理；及时提供有关核算、分析资料。
（九）审计部门。负责审计、监督计划、定额的制定和执行情况。
（十）机电部门、工艺部门、修建部门、安全部门。分别负责制定、修改、控制、考核各自职责范围内的各项消耗定额，费用定额，储备定额、编制用款计划，努力提高设备完好率，利用率，推广使用新工艺、新工具、新技术，加强对工属具的实物管理，积极采用新工艺，及时提供有关的统计、核算、分析资料。
第十二条 企业可根据本单位机构设置的实际情况，对上述各职能部门成本、费用管理职责进行调整和补充。

第三章 成本费用预测
第十三条 成本、费用预测是确定经济目标的必要环节。企业应根据经营范围，组织长期（三、五年以至更长时间）的，年度的，短期（若干月）的，以至专项的成本、费用预测，为确定目标成本、费用，编制成本、费用计划，控制成本、费用，制定经营方针提供信息和资料。
（一）选择历史资料要结合近期实际，经过比较分析，对有关数据进行整理剔除不可比因素。
（二）从实际出发，充分调查内部潜力所在，研究降低成本、费用的可能性和将采取措施的可行性，客观地提出预测资料。
（三）系统地分析、研究与成本、费用有关的各项信息资料，客观地估计生产发展和技术进步情况并进行科学的判断，据以修正数据。
（四）成本、费用预测应从宏观经济范围对影响成本、费用诸因素进行考察、分析、研究，从事远洋运输的企业，还必须调查研究经营区域内有关国家的政治经济形势，推测发展趋势，进一步完善成本、费用预测。
（五）各企业可根据自身的特点，采用适当的方法进行成本、费用预测，如：平均法（含算术平均法和加权平均法）、高低点测算法、回归分析法、因数变动预测法等。
第十四条 成本、费用预测主要包括以下内容：
（一）长期预测。企业根据国民经济发展的需求，调查研究影响成本、费用变化的各个因素，如旅客、货物的流量流向，燃料和各种物料价格，各项设备的增减变化情况，预测成本、费用变动的长期发展趋势，以便经营决策，确定企业长期规模和发展目标，以求取得最大经济效益。
（二）年度预测。企业应根据自行确立的年度生产任务，实现利税指标和成本、费用降低指标，运用年度内客货运量，客货物吞吐量，货物种类，营运线路分布，配置的船舶，车辆类型，吨位和装卸机械情况，以及历年的成本、费用等资料，确定在正常营运生产条件下当年所应达到的目标成本、费用，作为编制成本、费用计划的基础，并作为与企业其他计划进行综合平衡的主要基础。
（三）期中预测。在生产预测的基础上，分析前一阶段成本、费用计划执行情况，预测年度成本、费用计划能否完成，对存在的关键问题，及时采取措施。
（四）专项预测。海河运输企业在重大经营决策确定之前，为开辟新航线选择新船型，改变船型结构，调整运营组织；海河港口企业对装卸工艺，机械设备大修理；汽车运输企业对车型的选择，客货车结构的改变，车辆的大修，以及各行业技术措施方案和更新改造投资方案都应进行经济论证和成本、费用预测，进行正确评价，为领导决策提供依据。

第四章 成本费用计划
第十五条 企业应按年编制成本、费用计划，内容包括：
1．运输成本计划；
2．装卸成本计划；
3．堆存成本计划；
4．港务管理成本计划；
5．船舶固定费用计划；
6．船舶共同费用计划；
7．集装箱固定费用计划；
8．其他业务成本计划；
9．管理费用计划；
10．财务费用计划；
11．其他。
企业也可以根据需要自行编制季度、月度成本、费用计划。
第十六条 成本、费用计划的编制原则和程序。
（一）成本、费用计划的编制原则是：
1．编制成本、费用计划要以合理的定额为基础，并与企业其他计划有关指标相衔接，保证成本、费用计划的可行性。
2．编制成本、费用计划要严格遵守国家规定的成本、费用开支范围，并做到成本、费用计划和实际成本、费用计算所采用的方法相一致，以保证正确分析和考核成本、费用计划完成情况。
3．编制成本、费用计划要有利于成本管理责任制的运行，促进企业双增双节工作的开展，能够达到并完成成本、费用的计划目标。
（二）成本、费用计划的编制程序是：
1．搜集整理下列资料：
（1）企业确立的成本、费用指标。
（2）固定资产折旧率，各项价格标准和费率标准，内部计划价格目录。
（3）企业营运生产和其他业务生产计划，固定资产增减计划，物资供应计划，营运设备修理计划，劳动工资计划，技术组织措施计划，以及各项消耗定额、工时定额。
（4）各成本、费用管理部门和所属单位历年营运支出资料，计划期有关定额、支出预计增减幅度。
2．进行试算平衡。在编制成本、费用计划前，企业财务会计部门应根据计划年度影响成本、费用的各项主要因素，通过计算，进行试算平衡。
3．下达成本、费用控制指标。企业的财务会计部门应根据试算平衡得到的营运支出变动幅度及各成本、费用管理部门和所属单位的历年成本、费用资料，拟定各成本、费用管理部门和所属单位成本、费用控制指标，经批准后下达。
4．编制营运支出预算。各成本、费用责任部门根据下达的营运支出控制指标、产量指标，结合本部门有关资料，计算计划年度内由本部门归口管理的营运支出，编制营运支出预算，并汇编所属单位的增产节约措施项目计划，一并送交财务会计部门。
5．编制成本、费用计划。财务会计部门应根据各成本、费用责任部门报送的营运支出预算和增产节约措施项目计划，严格审查，分析研究，并按照业务性质，营运支出，进行综合平衡，分别编制年度、季度各项成本、费用计划。
第十七条 成本、费用计划的编制方法
（一）直接计算法。当企业各项成本、费用资料齐全，消耗定额完备时，可按企业的成本、费用计算方法直接编制成本、费用计划。采用这种方法编制成本、费用计划时，通常根据企业计划期的营运业务目标和营运支出项目的消耗定额，费用预算及有关资料，应用成本、费用计算的方法，逐项计算计划期内各项目的计划成本、费用，然后汇总编制全部成本、费用。
（二）因素测算法。当企业各项成本、费用资料不齐全，消耗定额不甚完备时，可按成本、费用因素测算方法编制成本、费用计划。采用这种方法编制成本、费用计划时，主要是以增产节约计划作为调整成本、费用计划的依据，逐项分别对耗用定额、单价及业务量等因素进行调整，以此计算出计划期的成本、费用计划。
第十八条 企业为实现成本、费用计划，要制订降低成本、费用的具体措施。努力降低成本、费用。

第五章 成本费用控制
第十九条 成本、费用控制的原则。
企业成本、费用指标的日常管理应坚持统一领导和分级、归口管理相结合的原则，即以企业本部为主导，使企业与基层单位成本、费用指标的日常管理相结合；以财务会计部门为枢纽，使财务会计部门与生产调度、劳动工资、工艺、机电、物资等部门的成本指标日常管理相结合。
第二十条 成本、费用控制的依据。
分解下达的成本、费用指标是控制成本、费用的依据，企业的各成本、费用责任部门应将归口管理的指标按所属单位提出分项指标（包括技术经济指标和费用指标，如燃料消耗、物料消耗、修理费用、管理费用等），经财务会计部门综合平衡后统一下达。
第二十一条 燃料、润料、材料、低值易耗品、备品配件、通讯导航器材等物资的控制
（一）企业的燃料、润料、物料、淡水消耗定额，修理费用定额等是控制物资消耗的主要依据。企业应制定合理的消耗定额，并对定额执行情况经常分析。同时根据执行情况及成本计划的要求，制订降低燃料、润料等物资消耗的措施。
（二）企业应根据消耗定额严格控制燃料、物料的消耗，对耗用量大，领料次数频繁并有消耗定额的燃料、材料、低值易耗品应实行限额发料制度，对各种零星机物料，应按材料费用定额控制。
（三）企业应编制物资采购、储存、供应等费用预算，作为控制有关支出的依据。物资管理部门应规划经济采购点和采购路线，合理组织装卸、提运，并控制各项材料物资的采购质量，合理控制储备量，把好各项材料物资验收入库关，努力降低物资采购、储存、供应费用。
第二十二条 工资的控制。
企业应制定合理的劳动定额和编制定员，严格控制职工人数的增加，努力提高工时利用率，合理调配劳动力，提高劳动生产率，并按照规定的工资标准和上级下达的劳动工资总额指标、核定的人员编制，控制工资总额。
第二十三条 折旧及修理费用的控制
（一）企业应提高船舶、装卸机械、车辆等各项固定资产的利用率，控制折旧及修理费用，相对降低成本、费用。要充分挖掘现有固定资产的潜力，提高其利用率。新增运输船舶、车辆、装卸机械、机械设备以及对各项固定资产进行技术改造时，应事先组织有关部门进行技术经济论证和可行性研究，在确有经济效益的前提下，才予增添和改造，以控制折旧费用的增加。
（二）企业在进行运输船舶、装卸机械、车辆、机械设备等固定资产修理时，如属日常维护修理，应严格按维护修理定额控制修理费用，如属大修理，应组织有关部门，提出大修方案，以降低大修理费用。
（三）企业的财务会计部门应同固定资产管理部门建立健全本企业的固定资产管理办法，对各类固定资产的增减变动，内部转移，维护修理，报废清理等规定统一而严密的管理制度。监督有关单位认真执行，要经常对固定资产利用效率进行分析，制定提高固定资产利用效率的措施。
第二十四条 管理费用、营运间接费用和其他费用的控制
（一）企业对管理费用、营运间接费用和其他费用实行指标分级、归口管理，明确管理责任部门。各责任部门负责制定本部门分管的费用定额，编制费用预算，分解下达费用指标，审批费用开支，实行限额控制，加强管理。
（二）各分级、归口管理部门应对费用支出单位建立《费用限额手册》，填明费用支出控制指标，经财务会计部门审核后，实行限额控制。对发生的支出，应根据有关单据登记入册，并结算开支后的指标结存额，以便及时掌握开支情况，采取措施，节约开支。各归口管理部门则应建立信息反馈系统，及时汇集预算执行情况，改进工作。
（三）归口管理部门和财务会计部门对各单位费用支出情况应根据支出标准和控制指标进行监督与检查，开支单位需要增加开支项目或开支金额时，需报经归口管理部门和财务会计部门审批，企业要严格控制非生产性支出。

第六章 成本费用分析
第二十五条 企业要按照成本、费用归口、分级管理的原则进行成本、费用分析，要通过分析，及时掌握成本、费用升降的原因，指出降低成本、费用的途径，改进成本、费用管理工作。
成本、费用分析的方法要根据成本、费用分析对象、目的、要求以及掌握的资料来决定，一般采用指标对比法和因素分析法。指标对比法是通过成本、费用指标在不同时期（或不同情况）的数据进行对比，确定差异；因素分析法是确定引起某个经济指标变动的各个因素影响程度的一种计算方法。
第二十六条 企业对各项成本、费用及其升降情况的分析应包括以下内容：
（一）成本、费用计划完成情况的分析；
（二）成本、费用降低任务完成情况的分析；
（三）单位成本的分析；
（四）营运支出项目的分析。
第二十七条 成本、费用计划完成情况和成本降低任务完成情况应着重分析以下几点：
（一）实际成本、费用与计划成本、费用、上期成本、费用的差异及原因；
（二）实际降低额、实际降低率与计划降低额、计划降低率的差异及原因；
（三）价格、费率、税率、汇率、利率变化对成本、费用的影响；
（四）消耗定额或费用水平变化对成本、费用的影响；
（五）产量和各项技术经济指标变化对成本、费用的影响；
（六）货种构成变化对成本、费用的影响。
第二十八条 单位成本应着重分析以下几点：
（一）单位成本构成变化以及实际单位成本与计划单位成本、上期单位成本比较的差异；
（二）成本各项目增减变动对单位成本的影响；
（三）各项技术经济指标变动对单位成本的影响。
第二十九条 营运支出由归口管理成本、费用的责任部门进行分析，具体要求如下：
（一）工资，着重分析职工人数、平均工资、劳动生产率变动对工资总额及营运支出升降的影响。
（二）燃料、润料、材料、低值易耗品、备品配件、轮胎、通讯导航器材等物资及动力费用，着重分析消耗数量变动，价格变动对营运支出的影响。
消耗数量变动分析，应结合运输技术和运输组织，生产技术和生产组织情况，从产量计划的完成和定额执行情况两方面进行分析，找出各种主要材料实际消耗脱离定额的原因；价格变动应从外部因素，内部因素两方面分析，着重分析内部因素。
（三）折旧费和修理费，着重分析增减变动原因和各项固定资产利用率对营运支出项目的影响。
（四）其他费用，重点分析事故损失、劳动保护费增减变动情况及其原因。
企业还应分析财务费用的增减变化及其原因。

第七章 成本费用的考核与监督
第三十条 成本、费用指标是考核企业经营效果的重要技术经济指标。企业各项业务按下列规定考核：
（一）运输、装卸、堆存、港务管理业务考核成本降低率。
（二）其他业务一般考核收入成本率指标，计算单位成本的其他业务也可考核成本降低率指标。
企业必须把成本、费用考核作为经济责任制的一项重要内容，按年、季、月分口和逐级考核成本、费用计划执行的结果，采取一定的奖惩措施。
第三十一条 企业经理（局长）、总会计师应按照本办法的规定，对本企业成本、费用计划的执行和各项营运支出的开支进行经常性监督检查。
第三十二条 企业的内部审计机构，应根据内部审计的职权范围对企业的成本、费用管理进行检查和监督。
第三十三条 对于擅自提高开支标准，扩大开支范围；随意摊提成本、费用，挤占国家收入；弄虚作假，成本、费用严重不实，以及损公肥私，挥霍国家资财，增加成本、费用开支的企业，情节较轻的，责令限期改正；情节严重的，处以相当于侵占国家收入一定金额的罚款。
构成犯罪的，由司法机关依法追究直接责任人的刑事责任。
第三十四条 对于维护国家政策，揭发和检举违反成本、费用管理规定的人员，应给予表扬和奖励。

第八章 成本费用开支范围

　　　◇陈本寒 武汉大学法学院 教授 , 谢靖华 武汉大学法学院

　　关键词: 房屋租赁权 转租 房屋租赁合同让与
　　内容提要: 房屋租赁权的处分方式包括房屋租赁权的让与和转租两种，房屋租赁权让与的实质就是承租人对房屋租赁合同的让与。我国法律对转租有明确规定，但对房屋租赁权的让与却没有明文规定，导致司法实践中容易将二者相混淆。在借鉴其他国家和地区经验的基础上，应当区分房屋租赁权的让与和转租。而对于房屋租赁权让与关系的调整，应当区分住宅租赁和商业用房租赁，对前者采限制主义态度，对后者采自由主义立场，并对现行房屋租赁立法作必要的细化规定，以满足我国房屋租赁市场健康发展的需求。


随着社会经济的高速发展和住房制度改革的深化，我国房屋[1]租赁市场得到极大的发展，房屋租赁市场非常活跃。承租人通过支付租金的方式，换取对他人房屋的使用、收益权，承租人对这种基于债权合同而取得的使用收益权是否享有处分权呢？我国现行《合同法》和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》（以下简称“司法解释”）等，都仅对其中一种处分方式即转租进行了明确的规定，而对另一种处分方式即租赁权让与关注不足。法律疏漏的后果，使得法官无法可依，又不能拒绝裁判，只能依据不同法官对法律的不同理解进行裁判，由此导致的裁判不一致也就难以避免，长此以往将会严重损害法律的统一实施。
房屋租赁权是“使用收益权”，是指承租人依照房屋租赁合同，在租赁物交付后对租赁物享有的为使用收益目的所必要的占有权利的总称。[2]同时，房屋租赁权也是一种对他人之物以使用、收益为目的的债权性权利。[3]笔者试图通过对房屋租赁权让与的分析与探讨，为完善我国的房屋租赁权让与立法提供一些有益的建议。
一、房屋租赁权让与的本质是承租人对租赁合同的概括转让
对于房屋租赁权让与行为的性质，学者们有不同的观点。有学者认为应当区分“租赁让与”和“租赁权让与”；租赁让与属于租赁合同的概括转让,租赁权让与则是指承租人将其在租赁合同中享有的对租赁物使用收益的权利及与此相关的权利均转让给第三人，从而丧失债权人身份，但仍保留债务人身份，并未完全脱离租赁关系，在法律性质上，租赁权让与属于债权让与。[4]也有学者主张租赁权让与的真实含义应该是“租赁契约的承担”，即第三人取代承租人的地位而作为契约的当事人，承受承租人一切契约上的权利、义务；承租人则退出租赁关系，而并非是租赁债权的让与。[5]笔者认为这两类观点不够准确，与我国相关立法有所不符，与现实生活不相适应。
首先，从立法规定看，如果将房屋租赁权理解为仅是一种权利，不包含义务，那么房屋租赁权让与依其字面的含义应该是租赁债权的让与，是指承租人将其租赁合同上的请求权，通过债权让与的方式转让给第三人。依照我国《合同法》第 80 条关于合同债权转让的规定，债权人让与债权是可以不经债务人的同意，只需履行通知义务即可。但我国《合同法》第 224 条明确规定，承租人将租赁物转租给第三人的，必须事先征得出租人的同意，否则，擅自转租的，出租人有权解除合同。从这一规定可以看出，将房屋租赁权的让与理解为合同债权的让与，并不符合我国《合同法》之规定。
其次，从法理上讲，房屋租赁合同属于双务合同、继续性合同，[6]合同当事人中的任何一方在租赁关系中，既是权利人，也是义务人。承租人不可能仅仅将租赁合同上的权利转让给第三人，而自己继续负担不得擅自转让的义务。因此，不应将房屋租赁权的让与理解为合同中单纯的债权让与，[7]也不应该适用合同债权让与的规定。[8]
最后，从房屋租赁的实践来看，如果将房屋租赁权的让与仅仅理解为租赁合同债权的单纯让与，租赁合同的义务仍然留给承租人，这种权利与义务相分离的让与方式对于出租人、承租人和租赁权的受让人三方来说都极为不便，也几乎不太可能被接受，因而实践中很少有此类案例发生。如果房屋租赁权让与是租赁债权让与，承租人法律地位不变，那么受让人在租赁合同中处于什么法律地位呢？其和出租人又是什么关系呢？主张房屋租赁权让与仅仅是债权让与的观点，显然让承租人和受让人均“进退两难”。
正是基于上述理由，笔者认为，通常所说的房屋租赁权让与实际上是承租人将租赁合同权利义务关系概括转让给第三人而退出租赁合同的一种法律现象，在合同法上属于债权债务的概括转让，事实上应该称为承租人对房屋租赁合同的让与，即第三人对房屋“租赁契约的承担”。至于房屋“租赁让与”与房屋“租赁权让与”的两个称谓，笔者认为只是名称不同而已，两者对这一法律现象的解释实质是一样的，并无对错之分，但是房屋“租赁权让与”的称谓更能体现房屋租赁权的用益债权属性，[9]也更为大众所熟悉。因此，笔者赞同继续使用房屋“租赁权让与”的称谓。
二、房屋租赁权让与和房屋转租的区别
房屋租赁权处分的方式包括房屋租赁权的让与和房屋转租两种形式，在讨论房屋租赁权的让与时，不可避免地会涉及转租问题，对于房屋租赁权让与和转租的关系，存在着以下两种观点。一是租赁权让与和转租“同一论”，即租赁权的让与和转租是相同的。如日本学者我妻荣就认为，租赁权让与和转租应当同等看待，让与是移转取得；转租是创设取得，但是具有相同的性质，并且都依赖于出租人的承诺的有无，所分别产生的效果是相同的。[10]二是租赁权让与和转租“区别论”，即租赁权的让与和转租是不同的，虽然两者之间存在着许多共性，但是两者当事人的权利义务是截然不同的，[11]这也是目前我国的主流观点。
笔者认为房屋租赁权让与和转租的最大共同点是承租人均需取得出租人的同意或者认可，否则对出租人不产生法律效力，但两者是否还存在区别呢？笔者试举以下案例进行说明。甲将自有商铺出租给乙，并同意乙对外以自己的名义进行招租。丙向乙承租了商铺，并对商铺进行了装修。后丙不想继续经营了，就把承租的商铺以 20 万元的价格转让给丁继续租赁，乙、丙、丁三者办理了合同变更手续。由于乙没有按时向甲支付租金，现甲要求丁直接向其支付租金；另外乙因为想收回商铺又向丁提出解除合同，丁对此表示同意，但要求乙补偿装修的损失，乙以装修是丙所为为由予以拒绝，三方遂发生诉讼。
在这个案例中，笔者认为四者的法律关系应是：其一，甲、乙是租赁合同关系；其二，乙将商铺出租给丙，乙仍然是甲的承租人，而乙、丙是转租关系，丙是甲的次承租人；其三，丙将承租人的地位转让给丁，丙、丁之间是房屋租赁权的让与关系，丙退出了租赁合同，丙在租赁合同中的权利义务应由丁承受，丁成为甲的次承租人。故在本案中，由于甲作为出租人与次承租人丁不存在合同关系，所以甲无权未经乙同意，要求丁直接向其支付租金；丁已承受了丙在租赁合同中的权利义务，其有权向乙主张因提前解除合同所致的装修损失，乙把丙、丁之间的租赁权让与行为当作转租行为是错误的，两者最大的区别是法律后果的不同。在租赁权让与中，受让人成为合同新的当事人,双方继续原有的租赁合同关系，出让人不再承担原租赁合同义务；而在转租中,承租人并未退出原租赁合同，承租人是次承租人的出租人，承租人仍需承担原租赁和转租合同的双重义务。
据以上分析，笔者认为房屋租赁权的让与和转租存在明显的区别，如果将两者混淆，势必影响对于房屋租赁权处分行为效力的判断，因此将两者厘清是有必要的，“区别论”的观点要比“同一论”的观点更具合理性。
三、房屋租赁权让与的形式
从各国的立法和实践看，房屋租赁权的让与包括房屋租赁权的法定让与和约定让与两种形式。
（一）房屋租赁权的法定让与
房屋租赁权的法定让与是指因法律直接规定而非基于当事人合意而产生的房屋租赁权让与，它主要包括以下两种情形。
第一，因承租人死亡而依法产生的房屋租赁权让与。租赁权的债权物权化的发展，[12]使得房屋租赁权保护的主体范围扩大到承租人的共同居住人，世界各国都纷纷对此予以立法，如《德国民法典》第 563 条就规定了在承租人死亡时的加入权并明确，使有权加入人受不利益的协议，不发生效力。[13]为了便利承租人共同居住人、经营人和合伙人的生活、经营，我国法律也设立专门条文认可在特定情形下租赁权的法定让与。如《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第 119 条就规定：“承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期限内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。”我国《合同法》第 234 条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”这体现了我国《合同法》为维护稳定的租赁关系和市场秩序，通过利益平衡制度的设计来最终保护承租人和出租人双方利益的立法精神。[14]现在随着我国社会经济的不断发展，房屋租赁已不限于“居住的需求”，对合同法规定的共同居住人的保护也被赋予了新的理解。最高人民法院就认为，“应当认真考察与死亡的承租人生前共同经营的人或者其他合伙人，是否与死亡的承租人生前共同居住的人相类似的利益需要保护”。[15]司法解释第 19 条对此明确规定：“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予以支持。”这一规定是对我国《合同法》第 234 条的进一步阐述，它赋予个体工商户的共同经营人或者个人合伙的其他合伙人在特定条件下对房屋租赁合同的法定受让权利。
从我国上述法律规定中可以看出，我国法律已从对承租人居住权的保护逐渐发展到对经营性用房权利主体的保护。承租人在房屋租赁期限内死亡，并不影响房屋租赁合同的效力。其他生前共同居住或共同经营人、合伙人仍可继续使用承租的房屋至租期届满，出租人无权解除或变更租赁合同。[16]至于何为“共同居住人”，我国目前并没有统一的法律定义，通常认为在房屋租赁中与承租人共同居住两年以上的家庭成员，应视为共同承租人，[17]如果承租人一人租赁房屋，而其配偶、子女未共同居住的，则其配偶、子女不视为共同承租人，无权继续租用该房。
第二，商业用房租赁权在租赁期限内的自由让与权。房屋租赁根据房屋用途的不同，可以分为以居住为目的的住宅租赁和以商业经营为目的的商业用房租赁。房屋租赁的立法宗旨是：一是为了满足市场经济的发展，二是贯彻平等理念。[18]而商业用房租赁区别于租赁的一般规则，起决定性作用的是商业用房租赁所承载的营业价值。[19]因此，笔者认为，对于住宅租赁，法律注重的是对承租人居住权这种生存权益的保护，而对于商业用房租赁，应侧重于对其流转权益的保护。
虽然商业用房租赁承租人对其租赁的房屋并不享有所有权，但对于一个商业经营者来说，其营业资产是由设备、商品等有形要素和商誉、知识产权等无形要素组成的财产整体，可见商业用房租赁权对承租人有极其重要的意义。[20]法国就通过商事立法的形式确认了租赁权为商业营业资产的组成部分，[21]并且通过“追夺”赔偿制度赋予商业租赁权极大的稳定性，使承租人有可能以较高的售价转让其租赁权。[22]目前，我国商业用房租赁承租人的营业资产通过租赁权转让的方式一并流转，已经成为商业习惯，而租赁权物权化的理论也为商业用房租赁权的自由让与提供了法理基础，因此，笔者认为应赋予商业用房租赁权在租赁期限内的自由让与权。这样既保证了承租人营业资产的顺利转让，以通过资产的自由流动实现资源的最佳配置，又能保证出租人可以按时收回房屋行使所有权，不至于使出租人与承租人的利益失衡。当然，房屋租赁权无论怎样物权化，性质上仍为债权。[23]因此，笔者认为，商业用房租赁权的自由让与权也是可以由当事人通过合同条款约定排除的。
（二）房屋租赁权的约定让与
我国台湾地区学者王泽鉴认为租赁权的转移是将由租赁关系所产生的债权、债务及其他附随的权利关系一并转移，须由原租赁契约之当事人及第三人之三方契约为之，这种以承受契约当事人地位为标的之契约，如果法律没有禁止性规定，依契约自由原则，自得为之。[24]我国《合同法》第 88 条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”依此规定，如果出租人同意承租人让与租赁权，通常不会出现法律争议。这里需要探讨的是：当租赁合同对租赁权是否可以让与没有约定时，承租人能否享有租赁权的让与权呢？目前理论界主要存在三种观点。其一，自由处分无效说。这种观点认为，租赁权虽然属于债权的一种，但是其内容以使用收益为主，因承租人不同，对于租赁物的使用收益的方式方法也会存在不同，出租人的权利能否得到保障也可能存在不同，因此租赁合同是以当事人的人格信赖关系为基础，转租尚且须经出租人的同意，加以限制，租赁权的让与虽然法律没有明确的规定，但涉及出租人的利益更大，更应禁止。[25]法律规定租赁权禁止让与，应当是强行性的，违反法律强行规定的行为，应当认定无效。[26]其二，自由处分有效说。这种观点认为基于租赁权的强化，租赁权之让与除对出租人带来不利益者外，承租人可以自由为之，性质上并非不得转让。[27]承租人让与租赁权的行为是有效的，只是不能对抗出租人，如果受让人无法使用租赁物，则承租人对受让人承担债务不履行的责任。其三，自由处分效力待定说。这种观点认为对于承租人的无权处分行为的效力应由出租人决定，这不仅能维护出租人的利益，而且更符合出租人的意愿。[28]
综合上述观点，笔者认为采用何种观点其实是价值取向的问题，是侧重对出租人财产安全的静态保护还是侧重对承租人财产流转的动态保护问题。租赁权是债权物权化的典型表现，未经出租人同意的租赁权让与，如果仅仅以在订立转让合同时未经出租人同意即认定为无效，并不利于经济关系的发展，也不符合物尽其用的原则。因此，自由处分效力待定说能更好地平衡两者的利益，更公平合理。当承租人自行让与租赁权时，如果出租人予以追认，让与行为有效；反之，则无效。这既能保护出租人的物权，也有利于维护交易的安全，从而提高租赁房屋的利用率。
四、我国相关立法之完善
（一）相关国家和地区对租赁权让与的立法现状
以德国和日本为代表的国家和地区对房屋租赁权让与采限制主义立法模式。《德国民法典》关于租赁权的让与虽然没有明文规定，但在解释上认为，租赁权为不得对于原债权人以外之人为给付之债权，非经出租人同意不得为之。[29]《日本民法典》第 612 条规定：“承租人非经出租人承诺，不得让与其权利或转租承租物。出租人违反前款规定，使第三人进行承租物的使用或收益时，出租人可以解除契约。”[30]我国台湾地区“民法”对于租赁权的让与，虽无明文规定，但多数学者认为应为禁止。[31]我国台湾地区学者王泽鉴认为租赁权虽为债权之一种，但因注重承租人的人格信用关系，除当事人订有特约外，以不得让与为原则。[32]
以法国、美国为代表的国家和地区对房屋租赁权让与采自由主义立法模式。其主张除出租人与承租人之间存在不准让与的特别约定外, 承租人可自由转租, 无须征得出租人的同意。《法国民法典》第 1717 条就规定：“承租人有转租的权利，甚至有将其租约让与他人的权利，但如在租约中禁止此种权利时，不在此限。”[33]在美国，租赁权可以向第三方转移，前提是当事人在合同中没有做出禁止或限制性约定，而且必须具备以下条件：必须有权利和义务的存在；当事人之间必须有权利和义务随主权利转移的意思；当事人之间的权利和义务必须与租赁标的物有关。[34]
以瑞士为代表的国家和地区对房屋租赁权让与采区别主义立法模式。该模式是指针对租赁合同让与的不同情形采取不同的立法态度, 如租赁物为动产时, 采限制主义立法模式；租赁物为不动产时，则采自由主义立法模式。《瑞士债务法》规定，使用租赁物的承租人，如不对出租人产生不利益，享有将租赁物全部或者一部转租或将租赁权全部让与给第三人的权利。对于用益租赁，承租人非经出租人同意，不得转租于他人，也不得将用益租赁权让与他人。[35]我国澳门特别行政区的立法则按照房屋的使用性质，区分居住用途和商业用途分别立法。如《澳门民法典》第 1034 条规定：“将所租赁之房屋全部或部分转租或借出，或将其合同地位让与，而此等行为属不法行为，出租人得以解除合同。”《澳门民法典》第 1047 条同时规定：“转让商业企业时，亦可移转承租人之地位，而无须出租人之许可。”[36]
目前，我国《合同法》第 224 条只对转租采取了限制主义模式，即必须先取得出租人的同意，否则承租人无权转租，但对住宅租赁和商业租赁的立法未作区分，对租赁权让与也未作规定，司法实务中对此多持否定的态度。
（二）完善我国房屋租赁权让与制度的法律思考
通过以上分析，笔者认为可以从以下三个方面完善我国的房屋租赁权让与制度。
首先，承租人对住宅租赁权的让与采取限制主义立法模式。租赁权的让与对于承租人而言，是租赁权的消灭；对第三人而言，是租赁权的产生；对出租人而言，不仅是合同的履行主体发生变化，而且涉及出租人对租赁物的支配权，况且住宅租赁立法注重的是对承租人居住权的保障，所以这种根本性的变化，要求必须征得出租人同意方可进行。因此在住宅租赁合同没有约定承租人有让与权的情况下，应当采取限制主义原则，即非经出租人同意，承租人不得让与租赁权。笔者拟作以下建议。其一，可以在合同法中规定基本处分的原则，即首先视住宅租赁合同有无约定，如有约定则从其约定；如无约定，则承租人无权为租赁权的让与。其二，只要出租人事后做出了同意租赁权让与的默示（不反对）或明示（同意）的意思表示，租赁权的让与即为有效，立法对此应予以明确。其三，虽然出租人约定承租人可以让与租赁权，但承租人在让与租赁权后，应通知出租人，否则对出租人不产生效力。
其次，界定共同居住人的范围及加入顺序。承租人租赁房屋不仅是为其自身使用，在大多数情况下是和多个具有一定亲属关系或其他社会关系的人一同租赁房屋共同居住。[37]虽然我国的相关司法解释将共同居住人的范围扩大到共同经营的个体工商户、个人合伙的共同经营人，但是对住宅租赁的共同居住人的范围仍没有明确，建议立法予以界定，同时确定共同居住人加入的顺序，并且不允许出租人在合同中约定排除承租人的该项权利。笔者有如下主张。其一，应将共同居住人的范围定义为：在租赁房屋与承租人共同生活的配偶；与承租人在所租赁房屋共同生活并有抚养关系的直系亲属；与承租人在所租赁房屋一起生活超过两年的直系亲属；与承租人在所租赁房屋一起生活超过两年的配偶的父母；其他有证据证明与承租人在所租赁房屋一起生活超过两年的共同居住人。其二，立法应确定共同居住人的加入顺序：配偶；直系血亲或姻亲。前者比后者优先；子女辈比父母辈优先；亲属关系近的比亲属关系远的优先。其三，规定共同居住人主张加入权的除斥期间，即共同居住人必须在承租人死亡后两个月内，向出租人以书面的方式表达加入原租赁合同的意思表示，否则，期间届满，共同居住人的权利消灭。
最后，对住宅租赁和商业用房租赁应分别立法。目前，我国房屋租赁立法采取一体立法的模式，忽视商业用房租赁的特殊性，在现有的法律框架下，商业用房租赁承租人权益难以得到充分的保护。笔者建议借鉴《澳门民法典》的立法经验，对商业用房租赁权的让与采取区别于住宅租赁权让与的立法模式，即对商业用房租赁权的让与采取自由主义立法模式，赋予商业用房承租人在合同期限内的自由让与权，从而促进我国市场经济的和谐、稳定发展。为了使出租人、承租人的利益不过于失衡，笔者建议，我国立法应明确商业用房租赁权的让与权可以由双方在合同中约定是否排除适用；如果没有约定排除的，则视为商业用房租赁的承租人在租赁期限内有权自由让与租赁权。然而，商业用房承租人让与租赁权后，对出租人负有通知义务，否则对出租人不产生效力。



注释:
[1]不同性质来源的房屋在租赁市场中发挥不同的作用，本文探讨的“房屋”是采用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》中的定义，不包括公有住房，廉租房、经济适用房等根据国家福利政策的规定，具有社会福利性和保障性的房屋，而是指满足多样化市场需求的非政策性房屋。
[2]参见邹瑜主编：《法学大辞典》，中国政法大学出版社 1991 年版，第 1328 页。
[3]参见陶铸：《浅析用益债权的支配性及类物权保护》，《法制日报》2009 年 9 月 9 日第 12 版。
[5]苏号朋：《转租的法律结构分析——兼评合同法第 224 条之不足》，《浙江社会科学》2007 年第 2 期；邱聪智：《新订债法各论》，中国人民大学出版社 2006 年版，第 297 页。
[5][7][25]黄立：《民法债编各论（上）》，中国政法大学出版社 2003 年版，第 287 页，第 291 页，第 289 页。