山东省经济技术开发区土地管理规定
山东省人大常委会
山东省经济技术开发区土地管理规定
山东省人大常委会
第一条 为了加强我省经国务院批准的经济技术开发区（以下简称开发区）内的土地管理，保护和合理地开发、利用、经营土地，根据国家及本省有关土地管理的法律、法规，制定本规定。
第二条 开发区管理委员会（以下简称管委会）对开发区范围内的土地，依法实行统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理。
开发区所在市人民政府土地管理部门在开发区内设立的土地管理机构，具体负责开发区内的土地管理工作。
第三条 开发区内的土地实行有偿使用制度。土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押或者用于其它经济活动。
第四条 在开发区内依法取得土地使用权的单位和个人，必须遵守法律、法规，合理开发、利用、经营土地，其合法权益受国家法律保护。
第五条 开发区范围内的土地依法实行统一征用，按项目出让或者划拨土地。被征用土地的各种补偿费和安置补助费，按照《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（以下简称《省实施办法》）有关规定办理。
第六条 在开发区内征用、划拨、出让土地的审批权限，按照《省实施办法》第十五条规定执行。
第七条 需要使用开发区内土地的单位和个人，凭管委会的批准文件和其它有关文件，到开发区土地管理部门办理用地手续。
第八条 开发区年度土地利用计划和土地出让计划，由开发区土地管理部门编制，经管委会同意，报当地人民政府审核后，纳入地方年度建设用地计划，由开发区土地管理部门负责组织实施。
第九条 土地使用权的出让和转让，以及土地使用者对土地的开发、利用、经营，必须符合开发区的土地利用规划和建设规划。
第十条 土地使用权的出让，可以通过招标、拍卖、协议等方式进行。
对从事商业、旅游、娱乐、金融和房地产开发等项目用地，以拍卖、招标方式进行。
第十一条 土地使用权的基准价格，由开发区土地管理部门按照国家和省的有关规定制定，经市人民政府批准后，作为开发区土地使用权出让价格的基础。
第十二条 土地使用权的出让应当遵循平等、自愿、有偿的原则，由开发区土地管理部门与土地使用者签订出让合同，明确双方的权利和义务。
出让合同应当包括出让年限、土地用途、土地开发完成期限、开发程度、转让限制条件、土地出让金额和支付方式、违约责任等内容。
第十三条 通过出让方式取得土地使用权的土地使用者，必须同时具备下列条件，其土地使用权方可依法转让、出租、抵押：
（一）付清全部出让金并领有《国有土地使用证》；
（二）除出让金外，投入开发建设的资金已达合同规定总投资额的20％以上；
（三）符合合同规定的要求和规划建设要求；
（四）已实现出让合同规定的其他条件。
第十四条 土地使用权转让时，转让人应按国家有关规定缴纳土地增值税。
第十五条 土地使用权出让期满，土地使用者需要续期的，应当按有关规定办理续期手续。
第十六条 通过行政划拨方式取得土地使用权的，经申请批准，签订出让合同，补交出让金后，其土地使用权可以依法转让、出租、抵押。
第十七条 开发区内集体所有的土地，需要出让、转让的，应当先被依法征为国有土地后，方可出让、转让。
第十八条 开发区内的国有土地使用者和集体土地所有者、集体土地使用者，应当按有关规定办理申报登记。依法改变土地所有权或使用权的，必须到开发区土地管理部门办理土地权属变更登记手续，更换土地证书。
第十九条 土地使用权出让及出让后发生的转让、出租、继承、抵押、终止，必须符合土地使用权出让合同规定的条件，并依照有关规定办理申请登记和变更登记，领取、变更或注销土地证书。
第二十条 土地使用者需要改变土地用途的，应当经原土地使用权批准机关审查批准，到开发区土地管理部门办理土地使用权变更登记。
第二十一条 申请办理土地使用权、所有权登记的，当事人应当按国家有关规定缴纳土地登记费。
第二十二条 违反本规定的，按下列规定予以处罚：
（一）土地使用者未按合同规定的用途、期限和条件开发利用土地的，由土地管理部门给予警告，责令其在三十日内改正；逾期不改正的，按受让土地费5％以下的标准处以罚款；拒不改正的，土地管理部门有权解除合同，无偿收回土地使用权，没收地上建筑物和其它附着物。
（二）未经原批准机关同意，连续二年未使用的土地，由土地管理部门报经所在市人民政府批准，无偿收回用地单位的土地使用权，注销土地使用证。
（三）未经批准，擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，其转让、出租、抵押划拨土地使用权的行为无效，由土地管理部门没收违法所得，并处以违法所得50％以下的罚款。
（四）转让、出租、抵押土地使用权，未按规定办理登记的，由土地管理部门责令限期改正；逾期不改正的，按《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十条规定处理。
（五）土地使用权转让双方瞒报成交价格偷漏费税的，由土地管理部门和税务部门责令其补缴所偷漏费税，并处以偷漏费税额1至3倍的罚款。
罚没收入应当全额上缴同级财政。
第二十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起15日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对上一级机关的复议决定不服的，可以在接到复议决定通知之日起15日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起15日内，直接向人民
法院起诉。当事人逾期不申请复议也不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十四条 土地使用权出让金按规定上缴财政，作为专项资金管理，主要用于开发区的建设和土地开发。开发区土地管理部门所需业务经费，由财政部门按有关规定拨付。
第二十五条 本规定自公布之日起施行。1985年12月27日省六届人大常委会第十七次会议通过，根据1988年5月24日省七届人大常委会第三次会议《关于修正＜山东省经济技术开发区土地管理暂行规定＞有关条文的决定》修正，1988年5月26日重新公布的《山东
省经济技术开发区土地管理暂行规定》同时废止。
1994年4月21日
山东省人民政府关于印发《山东省物业管理条例》等法规的通知
山东省人民政府
山东省人民政府关于印发《山东省物业管理条例》等法规的通知
鲁政发〔2009〕9号
各市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：
《山东省物业管理条例》、《山东省实施〈中华人民共和国妇女权益保障法〉办法》已经省十一届人大常委会第八次会议通过，现印发给你们，请认真组织实施。
山东省人民政府
二○○九年二月四日
山东省物业管理条例
(2009年1月8日山东省第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过)
第一章 总 则
第二章 新建物业与前期物业管理
第一节 物业管理区域
第二节 配套建筑与设施设备
第三节 前期物业管理与物业交付
第三章 业主大会与业主委员会
第一节 业主大会筹备组
第二节 业主大会
第三节 业主委员会
第四章 物业的使用与业主自治管理
第一节 一般规定
第二节 住宅物业的装饰装修
第三节 车库与车位的使用
第四节 业主自治管理
第五章 物业服务企业
第一节 物业服务企业
第二节 行业自律
第六章 物业服务
第一节 物业服务内容与合同
第二节 物业服务收费
第七章 物业的维护
第一节 建设单位的保修责任
第二节 专有部分的维护
第三节 共用部位及共用设施设备的维护
第四节 专业经营设施设备的维护
第八章 社区物业管理与旧住宅区物业管理
第一节 社区物业管理
第二节 旧住宅区物业管理
第九章 法律责任
第十章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。
第三条 本条例适用于本省行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。
第四条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。
第五条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。
设区的市、县(市、区)人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门)，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。
第六条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。
社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
第七条 县级以上人民政府应当制定扶持政策，采取措施，推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业发展。
鼓励采用节能、环保的新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第二章 新建物业与前期物业管理
第一节 物业管理区域
第八条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。
分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
第九条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域。
物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡(镇)人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
第十条 物业管理区域划定后，确需调整的，由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。
第二节 配套建筑与设施设备
第十一条 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。
物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。
第十二条 物业服务用房的配置应当符合下列规定：
(一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；
(二)具备水、电、采光、通风等正常使用功能。
业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。
物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。
第十三条 住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。
住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。
第十四条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。
第十五条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位，下同)的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。
第十六条 住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。
住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费)，并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。具体办法由省建设行政主管部门会同有关部门制定，城市基础设施配套费的收取标准由设区的市人民政府合理确定。
专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。
第十七条 本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。具体办法由设区的市人民政府制定。
第十八条 专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。
各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。
第十九条 物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备，属于相关业主共有，但由经营单位投资经营的除外。
第二十条 城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见。
第三节 前期物业管理与物业交付
第二十一条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业主管部门备案。
第二十二条 鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。
建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。
第二十三条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。
前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
第二十四条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：
(一)生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置；
(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；
(三)小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；
(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；
(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；
(六)按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；
(七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；
(八)按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；
(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；
(十)住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；
(十一)法律、法规规定的其他条件。
建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。
第二十五条 建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。
第二十六条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。
前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。
第二十七条 建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(四)业主名册；
(五)物业管理必需的其他资料。
前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。
鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理，提供部分经营用房或者给予资金支持。
第三章 业主大会与业主委员会
第一节 业主大会筹备组
第二十八条 房屋的所有权人为业主。建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。
符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；
(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；
(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。
第二十九条 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。
筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。
筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。
第三十条 筹备组履行下列职责：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；
(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；
(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。
第二节 业主大会
第三十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。
第三十二条 业主大会履行下列职责：
(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约；
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
(四)选聘、解聘物业服务企业；
(五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)；
(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施；
(七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。
第三十三条 业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：
(一)按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；
(二)按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。
业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。
第三十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。
第三十五条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。
第三十六条 业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：
(一)有百分之二十以上业主提议的；
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织业主召开业主大会。
第三节 业主委员会
第三十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。
业主委员会履行下列职责：
(一)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
(三)执行业主大会的决议、决定；
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
(五)监督管理规约的实施；
(六)业主大会赋予的其他职责。
第三十八条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。
执行委员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。
第三十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案：
(一)业主大会会议决议；
(二)业主大会议事规则；
(三)管理规约；
(四)业主委员会委员名单和基本情况；
(五)法律、法规规定的其他资料。
物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。
第四十条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。
业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加会议。
业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。
业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。
业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
第四十一条 业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当协调督促其移交。
第四十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：
(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的；
(二)拒不履行委员职责的；
(三)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；
(四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；
(五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。
第四十三条 业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。
第四章 物业的使用与业主自治管理
第一节 一般规定
第四十四条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：
(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；
(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；
(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；
(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；
(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；
(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；
(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为；
(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；
(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。
第四十五条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。
业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。
业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。
第四十六条 业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。
业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。
第二节 住宅物业的装饰装修
第四十七条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。
业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
第四十八条 业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。
住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：
(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限；
(二)允许施工的时间；
(三)废弃物的清运与处置；
(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；
(五)禁止行为和注意事项；
(六)装修保证金的收取和退还；
(七)违约责任；
(八)其他需要约定的事项。
第四十九条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。
物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主不得拒绝和阻碍。
第三节 车库与车位的使用
第五十条 车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。
第五十一条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。
第五十二条 鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许，并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。
利用地下空间建设、经营车库的，县级以上人民政府应当在容积率的认定等方面给予优惠。
第五十三条 业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。
业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
第四节 业主自治管理
第五十四条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
(三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；
(四)参加业主大会会议，行使投票权；
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；
(六)监督业主委员会的工作；
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；
(八)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权；
(九)监督专项维修资金的管理和使用；
(十)法律、法规规定的其他权利。
第五十五条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则；
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；
(五)按时交纳物业服务费；
(六)法律、法规规定的其他义务。
第五十六条 管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。
管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主，由业主委员会督促其交纳，并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。
第五十七条 提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业；业主委员会直接向业主收取物业服务费的，物业服务企业应当予以协助。
业主对物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。
第五十八条 业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况；业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的，还应当将物业服务费的收支情况予以公告。
第五章 物业服务企业
第一节 物业服务企业
第五十九条 物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。
物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。
物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。
第六十条 物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第六十一条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。
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