财政部、国家税务总局关于调整部分娱乐业营业税税率的通知

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福建省人大常委会


福建省行政执法程序规定
福建省人大常委会


（1992年8月29日福建省第七届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 1992年8月31日公布 自1993年1月1日起施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 管辖与委托
第三章 办理申请与实施监督检查
第四章 违法案件的办理
第五章 行政强制措施
第六章 行政处罚
第七章 决定书的制作与送达
第八章 执 行
第九章 监督管理
第十章 附 则

第一章 总 则
第一条 为保证法律、法规正确地贯彻实施，保障行政执法机关依法行使职权，促使行政执法活动程序化、规范化、科学化，提高工作效率和工作质量，保护公民、法人和其他组织的合法权益，根据国家法律、法规，制定本规定。
第二条 本规定所称行政执法，是指行政执法机关为贯彻执行法律、法规、规章和权力机关、行政机关规范性文件（以下简称规范性文件），实施具体行政行为的各种活动。
本规定所称行政执法机关，是指依法定程序设立，并由法律、法规和规章授予行政执法权的人民政府及其所属工作部门或者组织。
本规定所称行政执法人员，是指由行政执法机关委托行使行政执法权的人员。
本规定所称行政执法相对人（以下简称相对人），是指行政执法机关管理的对象，即公民、法人和其他组织（包括外国人、无国籍人和外国组织）。
第三条 本规定所指具体行政行为包括：
（一）依法颁发或者拒绝颁发许可证、执照，免除或者改变法定义务，以及其他确认或者不予确认权利、权利能力或者法律事实的行为；
（二）依法保护或者拒绝保护人身权、财产权，以及发给或者拒绝发给抚恤金的行为；
（三）依法对相对人实施监督检查；
（四）依法要求相对人履行义务或者剥夺相对人权利、权利能力的行为；
（五）采取行政强制措施以及实施行政处罚的行为。
第四条 行政执法人员执行公务时，应衣着整齐，佩戴标志，出示证件，表明身份。国务院批准统一着装的，应按规定着装。
行政执法标志、证件及其使用办法依省人民政府规定。
第五条 行政执法必须以事实为依据，以法律为准绳。
行政执法人员实施具体行政行为，应向相对人说明理由，听取相对人的意见，不得因相对人的申辩而进行刁难、处罚或者加重处罚。
第六条 行政执法机关及其行政执法人员开展行政执法活动必须互相配合，互相支持，履行法定职责。
行政执法机关及其行政执法人员的行政执法活动受法律保护，其依法行使职权不受其他行政机关、团体或者个人的干预。

行政执法机关及其行政执法人员必须秉公执法，不得利用职权为自己或者他人谋取不正当利益。
第七条 行政执法活动应遵守本规定。违反本规定，具体行政行为程序上不足的，应予补正；影响相对人合法权益的，应予变更或者撤销。
具体行政行为侵犯公民、法人或者其他组织合法权益，应负赔偿责任的，按国家有关行政赔偿的规定执行。
有关行政执法的时效，法律、法规、规章另有规定的，从其规定。

第二章 管辖与委托
第八条 行政执法机关应依法定职责权限，在本行政区域内行使行政执法管辖权。具体管辖事项依法律、法规、规章规定。
上级行政执法机关可以办理下级行政执法机关管辖的行政执法事项，也可以把自己管辖的行政执法事项委托下级行政执法机关办理。
下级行政执法机关对其管辖的行政执法事项，认为需要由上级行政执法机关办理，可以报请上级行政执法机关决定。
第九条 行政执法机关发现受理的行政执法事项不属于自己管辖，应移送有管辖权的行政执法机关并告知相对人。
第十条 行政执法机关因管辖权发生争议，由争议双方协商解决；协商不成的，报其共同上级行政主管机关或者人民政府指定管辖。
第十一条 行政执法机关认为确有必要委托其他机关、组织行使行政执法权的，必须符合以下规定：
（一）委托事项属于本行政执法机关职责权限范围内的；
（二）法律、法规、规章没有禁止的；
（三）被委托人必须具有履行相应职责的能力；
（四）被委托人不得将委托事项再委托给第三人（不包括被委托单位的成员）；

（五）被委托人必须以委托机关的名义和委托的权限行使行政执法权。
与委托事项有利害关系的，不得作为被委托人。
第十二条 委托行使行政执法权，应办理书面委托手续，委托书应加盖委托机关的印章，并载明下列事项：
（一）委托机关的名称、地址、法定代表人姓名；
（二）被委托机关、组织的名称、地址、法定代表人姓名；
（三）委托的事项、权限、期限。
委托书由委托的行政执法机关报其上级行政执法机关及同级人民政府备案。委托机关应对被委托人的行政执法活动进行监督，并承担法律责任。

第三章 办理申请与实施监督检查
第十三条 行政执法机关应将办理各种申请的条件、范围以及办理程序向社会公开，对相对人提出的有关申请手续的咨询应提供无偿服务。
第十四条 相对人依法申请行政执法机关实施第三条第（一）、（二）项具体行政行为的，行政执法机关应立即依法对申请的事项进行审查，对不属于本机关管辖的申请，不得受理，但应告诉申请人不受理的原因和有管辖权的机关。
第十五条 行政执法机关在确认相对人的申请事项属于本机关管辖后，应对相对人的申请资格和申请材料的完整性、规范性以及时效进行审查。经审查，应立即决定是否受理；不能立即决定的，应在收到相对人申请之日起的十日内作出是否受理的决定，并告知相对人。
对不予受理的，必须向相对人说明不受理的理由；因申请材料不完整或者不规范的，应一次性向相对人提出确切要求。
第十六条 行政执法机关决定受理相对人的申请后，应对相对人的申请事由以及申请材料的真实性、合法性、有效性进行审查，并应在收到相对人申请之日起三十日内作出是否同意的决定，同时按本规定第三十七条的要求，制作书面决定书送达相对人，通知办理有关手续。决定书应载
明所依据的法律、法规、规章以及规范性文件的名称及其条款。
需要转报批准机关的，应在收到相对人申请之日起十五日内予以转报。
接受转报的机关，应在接到转报之日起十五日内作出决定，通知转报机关，并由转报机关通知相对人。
第十七条 负有法定义务的行政执法机关获知相对人的人身权、财产权依法需要保护时，应及时采取措施予以保护。
第十八条 行政执法涉及收费的，必须有法律、法规、规章依据。收费必须开具省人民政府财政主政部门统一制发的收费票据，票据应加盖收费机关的印章，并由经办人签名或者盖章。不开具收费票据的，以贪污论处。
第十九条 行政执法机关要求相对人履行义务，应按本规定第三十七条的要求，制作书面决定书送达相对人，决定书应载明要求履行义务的目的、期限，所依据的法律、法规、规章、规范性文件的名称及其条款和不履行义务的法律后果。
要求相对人履行义务的期限应当合理。
第二十条 行政执法机关对相对人实施监督检查应遵守以下规定：
（一）有明确、合法的目的；
（二）应告知相对人检查的目的、内容、要求、方法；
（三）现场检查情况应作记录，并请相对人阅核、签字；
（四）检查中涉及国家机密的事项，应予保密；
（五）检查中涉及相对人的个人隐私、商业秘密或者技术秘密等，依法应当保密的，不得擅自公开或者泄露；
（六）检查中需要相对人提供检验样品的，应以合理数量为限，需要留作核验的样品应进行登记，确定留样期，留样期满应退还相对人（正常损耗除外）。
前款第三项规定应作记录的事项由省人民政府所属行政执法机关规定。

第四章 违法案件的办理
第二十一条 行政执法机关对群众举报、控告或者其他机关移送、相对人交代以及通过其他渠道发现的违法事项，应进行立案前审查，符合立案条件的，应依职责权限予以立案。
第二十二条 立案必须登记并履行报批手续。
两个或者两个以上行政执法机关联合办理的违法案件，由主办机关办理立案报批手续，立案报告应经联合办理机关会签。

受委托办理违法案件的机关、组织应将立案情况报委托机关备查。
第二十三条 对已经立案的案件，行政执法机关应及时组织调查取证。凡能证明案件真实情况的一切事实都是证据。证据必须经过查证核实。
行政执法机关调查、收集证据，应遵循合法、客观、全面、及时的原则，既收集对相对人不利的证据，也收集对相对人有利的证据。
凡了解案件事实的公民、法人和组织，都有作证的义务。
第二十四条 行政执法人员调查、收集证据应遵守下列规定：
（一）调查、收集证据的行政执法人员应不少于二人；
（二）调查、收集证据时，应制作调查笔录，笔录经被调查人阅核后，由调查人和被调查人签名或者盖章；
（三）现场勘验检查，应通知相对人或其代理人到场，相对人或其代理人拒不到场的，可邀请在场的其他人员一至二人见证；
（四）勘验检查时，可对现场进行测量、拍照、录音、录像、抽取样品、询问在场人；
（五）勘验检查应制作勘验检查笔录，载明勘验检查的时间、地点、对象、内容、结果，勘验笔录经相对人或其代理人阅核后，由勘验检查人、相对人或其代理人以及被邀请的见证人签名或者盖章；
（六）涉及专门性问题的，应由法定部门鉴定。
调查、收集证据过程中，需要抽取样品或者留样核查的，按本规定第二十条第（六）项办理，需要采取行政强制措施的，按本规定第五章办理。
第二十五条 办理违法案件的行政执法人员有下列情形之一的，必须申请回避，相对人也有权向行政执法机关申请，要求其回避：
（一）是本案的当事人或者近亲属；
（二）本人或者近亲属与本案有利害关系；
（三）与本案当事人有其他关系，可能影响案件的公正处理。
第二十六条 办案人员的回避，由所在机关分管领导人决定；分管领导的回避，由所在机关领导集体决定。
回避决定作出前，办案人员不得擅自停止对案件的调查处理。
对驳回申请回避的决定，当事人可以再申请一次。
第二十七条 办案人员在完成调查取证后，应向所在行政执法机关提出调查报告和处理意见。行政执法机关经过集体审议，按下列规定分别处理：
（一）事实清楚，证据确凿，依法应受处罚的，应作出处罚决定；
（二）没有违法事实或者依法不应追究行政责任的，应作出撤销案件的决定；
（三）证据不足的，应退回原办案部门或者承办人补充调查，补充调查应在退回之日起的十五日内结束，经补充调查，证据仍然不足的，应作出撤销案件的决定；
（四）撤销案件依法应报上级行政机关批准的，经批准后予以撤销；
（五）接受委托办理的违法案件需要撤销的，应报告委托机关批准；
（六）相对人的行为属于民事侵权行为的，应依法定权限作出处理决定或者告知被侵权人依法向人民法院起诉；
（七）相对人拒绝或者阻碍行政执法人员依法执行公务，违反治安管理处罚条例的，提请公安机关处理；
（八）国家工作人员违反党纪、政纪的，应提书面建议，随附有关证据材料，及时移送有关机关处理；
（九）相对人行为构成犯罪的，应及时移送司法机关依法追究刑事责任。
第二十八条 行政执法机关处理违法案件应在立案之日起三十日内作出处理决定；重大、复杂的案件，经本机关领导批准，可以延长十五天，需要继续延长的报上一级执法机关批准，省人民政府所属行政执法机关，报省人民政府批准。

第五章 行政强制措施
第二十九条 行政执法机关根据法律、法规规定，对相对人采取行政强制措施，必须符合下列要件：
（一）行政执法机关必须依法设立；
（二）在法律、法规明确授权的范围内；
（三）确有必要采取行政强制措施；
（四）行政强制措施的范围仅限于与实施行政强制措施目的直接有关的人、物、行为；
（五）行政强制措施应适当，以达到其目的为限度；
（六）符合法定程序。
第三十条 行政执法机关采取行政强制措施必须按本规定第三十七条的要求制作书面决定书，并载明采取行政强制措施的目的、时间以及所依据的法律、法规名称及其条款。
行政强制措施决定书送达相对人时即生效。即时采取的行政强制措施，应在二十四小时内将行政强制措施决定书送达相对人。
第三十一条 行政执法机关没收、扣押、查封物品或者款项应制作清单，记明财物的名称、种类、规格、数量和完好程度等，由承办人和相对人签名或者盖章。清单由执行单位和相对人各执一份。
退还扣押财物时，相对人凭单验收，扣押财物灭失、损坏的，行政执法机关应负责赔偿。

第六章 行政处罚
第三十二条 行政执法机关对行政违法人实施行政处罚应符合下列要件：
（一）行政执法机关必须依法设立； （二）在行政执法机关职权范围内；
（三）相对人有违反法律、法规、规章及规范性文件的行为，事实清楚，证据确凿，依法应受处罚的；
（四）在法律、法规、规章规定的处罚种类和幅度范围内；
（五）适用法律、法规、规章正确；
（六）符合法定程序。
第三十三条 相对人一个行为同时违反两个或者两个以上不同种类法律、法规、规章的，有管辖权的行政执法机关依据有关法律、法规、规章分别进行处罚或者共同处罚，但不得就相对人的一个违法行为，依据同一或者同种类的法律、法规、规章进行重复处罚。
第三十四条 行政执法机关实施行政处罚，必须按本规定第三十七条的要求制作书面决定书，决定书应载明：相对人的身份证号码或者能证明其真实身份的其他证件的名称和号码，以及行政违法事实，处罚内容，执行处罚的期限等。涉及罚款的还应载明收缴罚款的金融机构名称、地址
以及不按规定期限缴纳罚款的法律后果。
第三十五条 行政处罚决定书应在作出处罚决定之日起的五日内送被处罚人，送达时生效。
行政处罚决定书涉及罚款的，行政执法机关应在二十四小时内，将行政处罚决定书副本一份送达收缴罚款的金融机构。
第三十六条 对事实清楚、证据确凿、情节简单的违法案件，可以现场处理。现场处罚应制作现场笔录和行政处罚决定书，现场笔录应经相对人阅核，由相对人和行政执法人员签名或者盖章，行政处罚决定书应立即送达相对人。
被处罚人不出示身份证，又无法证明其真实身份的，执行公务的行政执法人员有权核实，被处罚人及有关单位必须配合。


第七章 决定书的制作与送达
第三十七条 行政执法机关作出是否同意相对人申请的决定，要求相对人履行义务的决定以及对相对人采取行政强制措施和行政处罚的决定，都必须制作书面决定书，决定书应载明下列事项并加盖行政执法机关的印章：
（一）相对人的姓名（名称）、地址；
（二）行政执法机关的名称、地址；
（三）具体行政行为的内容及其理由和依据；
（四）申请行政复议或者提起行政诉讼的权利、期限及受理机关的名称；
（五）作出决定的时间；
（六）其他需要载明的事项。
第三十八条 实施具体行政行为过程中依法需要相对人或者有关人员签名（盖章），相对人或者有关人员拒绝签名（盖章）的，执行公务的行政执法人员必须在有关文书上注明拒签原因，并邀请基层组织的代表或者其他人见证、签名（盖章），见证人应不少于二人。
第三十九条 行政执法机关送达行政执法决定书或者有关文书，应直接送交受送达人。送达必须有送达回证，受送达人应在送达回证上签名或者盖章并注明签收日期，其签收日期为送达的日期。
第四十条 受送达人拒绝接受行政执法决定书或者有关文书的，送达人应当邀请有关基层组织的代表或者他人到场见证，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章后，把行政执法决定书或者有关文书留在受送达人的住处，即视为送达。
第四十一条 不能直接送交受送达人或者直接送达有困难的，按下列规定送达：

（一）受送达人不在的，交其同住的成年家属签收，接收日期为送达日期；
（二）受送达人已向行政执法机关指定代收人的，由指定代收人签收，签收日期为送达日期；
（三）邮寄送达的，以挂号回执上注明的收件日期为送达日期；
（四）受送达人下落不明的，公告送达，自公告发出之日起三个月，即视为送达。
第四十二条 期间以时、日、月、年计算。期间开始的时和日，不计算在期间内。期间届满的最后一日是节假日的，以节假日后的第一日为期间届满的日期。期间不包括在途时间。申请书和其他行政执法文书在期满前交邮的（以邮戳为准），不算过期。

第八章 执 行
第四十三条 行政执法决定书送达时生效，生效的行政执法决定书必须执行。相对人不服行政执法决定，申请行政复议或者依法向人民法院起诉的，不停止决定的执行；相对人逾期不申请复议、不起诉，又不履行已经生效的行政执法决定的，作出行政执法决定的行政执法机关应当申请
人民法院强制执行或者依法强制执行，执行费用由被处罚人承担。
行政强制执行程序依照国家有关行政强制执行的规定。
第四十四条 行政处罚涉及罚款的，被处罚人应持行政处罚决定书到指定的金融机构缴纳罚款。
被处罚人不按行政处罚决定书规定的期限到指定金融机构缴纳罚款的，金融机构应按日加收滞纳金，滞钠金从滞纳之日起，按以下规定加收：
（一）罚款金额在五十元以下（包括五十元）的，每日一元；
（二）罚款金额在五十元至二百元的，每日二元；
（三）罚款金额在二百元以上的，每日为罚款金额的1％。
第四十五条 有下列情形之一的，执行公务的行政执法人员可以代收罚款：
（一）对非本省行政区域内常住人员的处罚；
（二）在海上或者在边远地区实施处罚，被处罚人向指定的金融机构缴纳罚款确有困难的；
（三）罚款金额在五元以下的（包括五元）。
代收罚款必须当场出具省人民政府财政主管部门统一印制的罚款收据，收据应载明下列事项：
（一）被处罚人的姓名（名称）、身份证号码或者能证明真实身份的其他证件的名称、号码，以及被处罚人的地址；
（二）代收罚款的金额；
（三）执行罚款的时间、地点；
（四）代收罚款的简要原因；
（五）代收罚款人和被处罚人签名。
代收的罚款必须在四十八小时内缴到指定的金融机构。
不符合代收罚款条件的，行政执法人员不得代收，被处罚人要求执行公务的行政执法人员代收的，行政执法人员应予以拒绝，擅自代收的，应给予批评教育。
行政执法人员代收罚款，不当场出具收据的，以贪污论处。
第四十六条 金融机构应于每月的五日前，将上月被处罚人缴纳罚款的数额、被处罚人姓名（名称）以及缴纳罚款的日期，书面告知有关行政执法机关。
金融机构发现代收罚款人违反本规定代收罚款的，应向其所在行政执法机关或其上级机关反映。
各级金融机构必须依法履行本规定中各项收缴罚款的义务，不得擅自拒收或者减免滞纳金，违者由直接责任人赔偿。
第四十七条 金融机构收缴罚款，可以在收缴罚款总额中收取1‰代办费。
收缴的罚款和滞纳金应上缴国库，法律、法规、规章规定应当回拨给行政执法机关的，各级人民政府财政主管部门应当及时回拨。上缴和回拨办法由省人民政府财政主管部门规定。
金融机构收缴罚款的具体办法由省人民银行规定，报省人民政府批准后执行。
第四十八条 行政处罚决定执行过程中，有下列情形之一的，停止执行：
（一）相对人申请行政复议，复议机关决定停止执行的；
（二）相对人提起行政诉讼，人民法院裁定停止执行的；
（三）案外人提出确有理由的异议，经行政执法机关审查批准停止执行的；
（四）行政执法机关认为应当停止执行的；
（五）法律、法规、规章规定停止执行的。
停止执行原因消除后，应继续执行。
第四十九条 行政执法机关依法查封、扣押、变卖、冻结、提取相对人的财产和收入时，应当保留相对人必要的生产工具和他本人及其所供养家属的生活必需财物。

第九章 监督管理
第五十条 行政执法机关及其行政执法人员的行政执法活动，必须依法自觉接受人民政府和上级行政执法机关的监督管理。
各级人民政府监察、人事、审计、财政等主管部门应根据各自的职责权限，互相配合，对违反本规定的行政执法机关及其行政执法人员，应依法及时查处，维护国家利益和人民群众的合法权益。
第五十一条 行政执法决定生效后，任何人不得擅自变更或者撤销。
行政执法机关法定代表人对本机关作出的行政执法决定，认为确有错误需要变更或者撤销，应责令原办理部门或者其他部门重新审理，经审理后确认必须变更或者撤销原决定的，行政执法机关应作出变更或者撤销决定。
上级行政执法机关发现下级行政执法机关或者人民政府发现所属工作部门作出的行政执法决定确有错误，应责令其限期纠正。拒不纠正的，由上级行政执法机关或者同级人民政府重新审理，并依法作出变更或者撤销的决定。
变更或者撤销的决定，送达相对人时即生效。
第五十二条 在具体行政行为终结之日起三十日内，承办人员应将实施具体行政行为过程中形成的文书、图表、视听资料等按下列顺序编目分类：
（一）卷宗封面；
（二）卷宗目录；
（三）立案呈批件；
（四）案件处理批件；
（五）调查、询问、勘验笔录、鉴定结论、证明材料等；
（六）案件调查报告；
（七）案件讨论记录；
（八）处理决定书；
（九）执行情况记录；
（十）行政复议决定书或者判决书、裁定书副本；
（十一）销案报告；
（十二）结案报告；
（十三）其他有关材料；
（十四）卷宗封底。
编目分类完毕应按国家有关机关档案管理的规定立卷归档。
第五十三条 行政执法机关应对承办的案件进行统计，按时填报《福建省行政执法监督统计报表》。填报工作的具体事项由省人民政府规定。
第五十四条 行政执法机关及其行政执法人员在行政执法过程中做出显著成绩的，由人民政府或者所在机关给予表彰或者奖励。
第五十五条 行政执法人员违反本规定，不依法履行职责，有下列行为之一的，应分别情况由所在机关或者有关机关给予批评教育或者行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
（一）玩忽职守，贻误工作的；
（二）坚持错误，拒不改正的；
（三）弄虚作假，欺骗组织的；
（四）贪污、受贿、挪用罚没款，侵占扣押、没收物品，谋取不正当利益的；
（五）滥用职权，侵犯国家利益和人民群众合法权益的。
各级人民政府应加强对行政执法的监督管理，对不依法履行职责的，可以给予通报批评、责令限期改正或者责令有关责任人员作出书面检讨，直至追究行政责任。

第十章 附 则
第五十六条 省人民政府所属行政执法机关可根据本规定，结合本部门具体情况，制定工作规程，规定违法案件的立案条件、标准和期限，并依《福建省权力机关、行政机关规范性文件管理办法》的规定，报送备案。
第五十七条 本规定应用解释权属福建省人民政府法制局。
第五十八条 本规定自1993年1月1日起施行。



1992年8月31日
关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考

辽宁法大律师事务所 陈敏

一.目前我国房地产中介市场发展现状

加入WTO后的中国，房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景，房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例，2002年之前在上海，外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业，如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务，而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业，如普通二手房、商品房的买卖租赁业务，彼此之间的竞争并不激烈。但是随着2002年外资中介机构接受银行15亿元的二手房贷款的受信额度，标志着外资中介开始大规模进入中低端市场，要在中低端市场一显身手；而本土中介公司则进军公寓、别墅等高端物业的租售市场，预示着房地产土、洋中介的"肉搏"战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连，房地产销售市场的内外销并轨，也充分体现了WTO国民待遇原则，由此可见外资中介为高端外销房公寓服务，本土中介为中低端内销房、二手房服务的局面将最终会打破。

今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。

二.房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。

(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：

1. 来自交易主体方面的风险。

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。

对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。

买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。

2. 来自交易标的物的风险。

交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。

3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。

但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。

房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托代理、独家代理等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。

(二). 房地产评估过程中出现的法律风险：

1、过失引起的风险。

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。

一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。

由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。

2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。