中国银监会关于印发《金融机构间货币经纪和交易行为指引》的通知
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中国银监会关于印发《金融机构间货币经纪和交易行为指引》的通知
中国银监会
中国银监会关于印发《金融机构间货币经纪和交易行为指引》的通知
银监发〔2007〕72号
各银监局,各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司,邮政储蓄银行,各省级农村信用联社,银监会直接监管的信托公司、企业集团财务公司、金融租赁公司:
现将《金融机构间货币经纪和交易行为指引》印发给你们,请认真贯彻执行。
请各银监局将本通知转发至辖内各银行业金融机构。
二○○七年八月三十日
金融机构间货币经纪和交易行为指引
第一章 总 则
第一条 为规范金融机构间货币经纪业务和交易行为,维护市场秩序和公平,提高货币经纪业务和交易的运作效率,依据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《货币经纪公司试点管理办法》等相关法律法规,制定本指引。
第二条 本指引所称经纪商是指经中国银行业监督管理委员会(以下简称中国银监会)批准的货币经纪公司;所称交易商是指经中国有关监管部门批准,有资格以自有或代理的资金账户从事金融机构间交易的各类金融机构。
第三条 本指引所称金融机构间交易是指交易商通过经纪商或交易商之间直接进行的各种交易。主要包括:境内外外汇市场交易、境内外货币市场交易、境内外债券市场交易、境内外衍生产品市场交易,以及经有关监管部门批准的其他业务。
第四条 本指引旨在明确金融机构间经纪和交易行为中,经纪商、交易商应当遵守的一般准则和业务操作及风险管理的基本规程要求。
第二章 一般准则
第五条 经纪商和交易商的所有交易人员及相关业务人员应具备相应的职业操守和专业技能,遵循本指引所规定的程序进行交易活动。
第六条 经纪商和交易商应对交易人员及相关业务人员的行为负责,确保其至少具备以下条件:
(一)获得充分培训,具备从业所需的专业知识和技能;
(二)得到明确操作授权,确切了解自身及公司的责任;
(三)熟悉并遵守本指引和有关监管部门的相关政策法规;
(四)熟悉并准确执行公司有关各项制度和操作守则。
经纪商和交易商还应制定专门管理制度和采取必要措施,避免因其交易人员的不良行为影响交易安全。
第七条 经纪商和交易商应制定相应管理制度,以控制和消除交易时可能产生的潜在或实际的利益冲突,确保对所有交易对手的公正性。
第八条 经纪商在提供经纪服务前、交易商在与交易对手交易前,应了解交易对手,以防止交易被用于洗钱等非法目的。
第九条 经纪商和交易商在开始交易前,应了解所有交易过程所需信息,以尽量避免发生交易误传与差错。所需信息至少包括:所服务客户身份、交易具体品种、交易的特定条件等。
在不涉及其他客户商业机密情况下,经纪商应在交易完成前,向市场相关交易客户完整披露该笔交易有关重要信息。
第十条 经纪商为交易商提供经纪服务,应与交易商签订服务协议,明确双方的权利义务关系。对于首次参与交易的,应主动告知经纪商所承担的职责。
第十一条 经纪商应对交易商提供的信息严格保密。经纪商向交易商提供建议或意见时,不应泄露其他客户的商业机密,并应谨慎转述或评论公开范围内的普通信息。
第十二条 经纪商应按照公平、公正的原则提供经纪服务,不应在交易涉及的各方客户中优待任何一方。
第十三条 交易商应自主决定经纪商提供信息的可信度,不应要求经纪商承担除身份传递及交易信息核查以外的其他责任。
第三章 风险管理与控制措施
第十四条 经纪商与交易商应建立相关业务风险管理制度和内控机制,确保经纪与交易业务前中后台分离,各个环节的风险得到有效控制。
第十五条 经纪商和交易商在开发新产品或建立新的业务关系前,应通过制定详细的评估制度和程序,了解交易对手基本情况、业务范围和交易权限等信息,评估交易可能导致的合规风险和信誉风险,并采取相应控制措施。经纪商和交易商高管层应根据上述制度规定,定期检查和评估其与交易方的总体业务关系。
第十六条 交易商应建立明确的授权授信制度。该制度内容至少应包括:一般交易程序、被授权交易人员、可交易品种、敞口头寸、交易对手的授信、确认和结算程序等。
第十七条 经纪商和交易商应相互告知有权提供经纪服务人员和有权交易人员的名单及业务范围,并在交易前进行核对。
第十八条 经纪商未经交易商许可,不应泄露或讨论已完成的交易信息以及处于安排过程中的交易信息,法律法规另有规定的除外。当经纪商总部与其分支机构需要分享市场保密信息和敏感信息时,总部管理人员应采取必要措施对此进行保密管理。
第十九条 未经双方管理层同意,经纪商和交易商不应互相参观对方交易室。交易商不应在经纪商或其他交易商的办公室内进行交易。经纪商不应在自己办公场所以外的地方进行业务操作。
第二十条 经纪商和交易商应通过设置交易录音电话等方式,将所有交易内容予以保存,包括前台交易谈话、后台交易确认、传递支付指令及其他指令等,至少每3个月进行一次检查。首次对新客户或交易对手录音时,经纪商和交易商应当告知对方,以后所有交易的谈话内容将会被录音。
经纪商和交易商应妥善保管和使用录音设备以及录音介质,谈话录音至少保存3个月。有交易争议的谈话录音应保存至争议解决。
第二十一条 经纪商和交易商不应以达成交易为目的而向客户提供或索要约定报酬或费用以外的好处。经纪商和交易商应根据有关法律法规的要求制定相关管理制度,明确规定正常业务交往中的招待及礼物往来标准、批准权限和程序、管理和控制措施等,并应严格遵守,定期检查。
第二十二条 为保证独立性和公平性,经纪商应将与其有重大关联的交易商名单以书面形式告知所有客户。
前款所称的重大关联是指:
(一)交易商对经纪商直接或间接持股达5%以上;
(二)交易商与经纪商由同一母公司直接或间接控股;
(三)中国银监会认定的其他重大关联事项。
第二十三条 经纪商和交易商原则上应以市场价格安排交易,包括以原合同价格将当前合同展期。若有特殊需要,应经交易双方高管层同意后方可安排,并要规定适当的操作程序,以确保高管层进行有效监控。
第二十四条 对于外汇交易中可能发生的在本地正常交易时间结束后,需将交易转移至其他金融中心以延长交易的情况,交易商应制定相应的制度或规定,明确场后可以进行交易的种类、相关交易量上限。交易商和经纪商应及时对此类交易进行确认和审核。
第四章 交易程序与要求
第二十五条 经纪商和交易商通常报价应为实盘,即一旦交易商报价被对方接受或要求提供对方名字,则被视为接受所报价格,通常应达成该笔交易。该报价应以市场通行的数量标准为单位。报价如为虚盘,即仅为意向性,应予特别明示。
第二十六条 交易达成前,交易商应明确影响实盘有效性的各项条件,如附有授信条件等其他交易要求的实盘。如交易商出现完成交易受到其他因素制约(如其他金融中心的开市时间)时,则应在交易前且交易各方的名字尚未披露前,告知经纪商和潜在的交易对手。
第二十七条 交易商报出实盘价,若交易对手的身份可接受,则应按该价格以可交易数量进行交易。
第二十八条 报出实盘价的交易商可指明实盘报价有效时间。否则,该报价在被交易商主动取消前均视为当日有效。
第二十九条 如果交易商报价是授信约束下实盘价,只要经纪商报出的名字在交易商事先设定的授信名单内,交易商就应以该价格与其对手方成交。如出现特定对手的交易数量已超过交易商对其授信额度的情况时,交易商可拒绝该项交易。如果报价是虚盘或需要对交易要素进行逐项商议,一旦各项条款被双方无条件接受,交易商应以所报价格成交。经纪商和交易商可以设定一个可参与交易的机构范围,使交易商的报价对于该范围机构在授信额度内均是实盘价。
第三十条 经纪商按照交易商的要求基于一个低于市场惯例的小交易量或特定交易对手的名字进行报价时,该报价也应符合市场基本规则。交易商在一个不熟悉的市场通过经纪商交易时,应首先询问经纪商对于该市场通常有效的报价数量。如果是低于市场惯例的小成交量,交易商向经纪商询价或报价时应事先说明。
第三十一条 经纪商和交易商可采取必要措施,尽量避免交易商向经纪商报出明显不合理的交易价格。
第三十二条 交易商在交易中如有特殊要求,应告知经纪商;对于某些特定的金融工具,交易商也应告知经纪商针对不同类型交易对手而设定的不同价格。
第三十三条 交易达成后,经纪商应立即以口头方式或其他事前约定的方式与交易各方进行确认。
第三十四条 口头协议具有约束力,书面交易确认书是交易的证明,但不应推翻口头达成一致的条款。
在口头协商阶段,实盘中的所有细节都应尽快达成一致,并反映在随后的书面确认书中。
第三十五条 在交易双方未明确表示成交意向时,经纪商不应过早披露交易商的名字。
第三十六条 在货币拆借市场上,通过经纪商交易的资金拆出方一经询问拆入方名字,原则上应以该价格与该对手交易。经纪商在拆入方的名字已被拆出方接受后方可披露拆出方名字。如拆入方要求更为安全的资金,可以在得知拆出方名字后,拒绝拆入该笔资金。
第三十七条 当交易商不是以自身账户,而是代理第三方交易时,应在向经纪商传递名字时予以明示,经纪商应将最终交易方及时通知其交易对手,以协助交易各方评估交易风险。
第三十八条 交易商在对手方没有足够交易额度的情况下,若双方愿意并可以与第三方进行交易,经纪商可引入交易第三方办理过桥交易。经纪商应在成交意向明确后,尽快交换交易各方的名字,口头确认达成交易。
第三十九条 经纪商应配备独立的后台部门,在交易达成后,应立即向交易各方发送交易确认书,并提醒交易商接收确认书。交易确认书应包括交易日、交易各方名称、交易价格、交易数量、交割方式等内容。经纪商的后台部门应与前台部门有效隔离,避免前台交易员干扰后台人员对交易条款的确认。
第四十条 通常经纪商向达成交易的交易商各发送一次书面确认书即可。在较为复杂的衍生品交易中,经纪商与交易商可根据需要进行多次书面确认,但应明确约定以哪份书面确认书为准。经纪商和交易商应保留全部交易确认书。
第四十一条 交易商收到交易确认书后,应立即予以核对,如有疑问,应立即向确认书发出方查询并修正。如未按时收到交易确认书,应及时向确认书发出方查询。
如交易商在经纪商发出交易确认书后合理时间内不提出异议,视为默认交易确认书的全部内容。
第四十二条 如果出现因经纪商的失误使交易商不能按指定价格成交的情形,经纪商应以下一个最优价格来完成交易,并由交易商自主决定是否以该价格来进行交易。由此给交易商造成损失的,经纪商应以抵消佣金等方式赔偿交易商损失。
第四十三条 通过经纪商办理债券回购、衍生产品交易等其他类似业务时,交易商之间应事先签定相关业务主协议,并告知经纪商。
第五章 结算与经纪佣金
第四十四条 交易商应在交易达成后,根据经纪商提供的交易确认书自行办理结算。
第四十五条 未与交易商事先商定,经纪商不负责传递结算信息。
第四十六条 如遇法定原因或不可抗力因素,使原定某一营业日的交易结算无法完成,应将新的交易结算日延长至交易双方下一个共同营业日。对于由此导致其他交易条件变化(如起息日计算)可能引起纠纷的情况,交易双方应事先在交易确认书中明确约定处理条款。
第四十七条 经纪商提供服务的佣金可由经纪商与交易商自由商定。经纪商应事先与交易商就经纪佣金的详细信息进行沟通协商,包括费率、缴费方式等。佣金的变动应经双方同意并以书面方式明确约定。交易商应按约定及时向经纪商支付佣金。
第四十八条 经纪商在交易中所报价格不应包括佣金。
第六章 交易纠纷的解决
第四十九条 发生交易纠纷时,交易各方应遵循公平诚信原则,依据相关法律法规、本指引或市场惯例,充分协商解决。
经纪商应协助提供相关交易证明材料。
第五十条 除非交易各方另有约定,经纪商应就其所撮合的交易是否达到某一价位承担举证责任。
第五十一条 如交易各方无法协商解决纠纷问题,可依法通过仲裁、诉讼等方式解决。
第七章 附 则
第五十二条 本指引由中国银监会负责解释。
第五十三条 本指引自公布之日起施行。
银川市住宅小区物业管理办法
宁夏回族自治区银川市人民政府
银川市人民政府令第116号
《银川市住宅小区物业管理办法》业经2000年9月14日银川市人民政府第21次常务会议审议通过,现予以发布施行。
市长:郝朴海
二000年九月二十九日
银川市住宅小区物业管理办法
(2000年9月14日银川市人民
政府第21次常务会议通过)
第一章 总则
第一条 为加强银川市住宅小区的物业管理,明确业主、物业管理企业、开发建设单位以及有关部门的权利与义务,保障住宅小区物业的合理使用,为居民创造良好的居住环境,根据国家及自治区有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 凡本市市区的新建住宅小区必须根据本办法实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区应当依照本办法积极创造条件,逐步实行物业管理。
第三条 本办法所称物业是指房屋建筑、配套设施以。及相关的公共设施。
本办法所称业主,是指住宅小区内物业所有权人。包括私有房产、公布房产、单位房产的房屋所有权人。
本办法所称物业管理,是指业主委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮、经营、以及对房屋产权人、使用人提供的综合性服务。
本办法所称物业管理企业,是指具备相应资质条件,经工商行政管理机关登记注册,经营住宅小区服务业务的企业。
第四条 住宅小区全体业主通过业主委员会对物业实施自治管理。住宅小区的公共设施和配套设施,由全体业主、承租人和使用人共同使用与维护。
第五条 物业管理实行主管部门行业管理、业主自治与委托物业管理企业服务管理相结合的原则,逐步实现社会化、专业化、市场化服务经营型管理。
第六条 银川市房产管理局是本市住宅小区物业管理的主管部门,负责对全市住宅小区物业管理的指导、监督和行业管理工作。其主要职责是:
(一)贯彻执行物业管理的法律、法规和规章;
(二)负责培育、开发物业管理市场;
(三)参与住宅小区的验收,指导、监督住宅小区的移交工作;
(四)负责物业管理企业的资质管理;
(五)对物业管理企业的经营和管理进行监督检查;
(六)负责指导、协调、监督维修基金(维修储备金)的管理和使用;
(七)负责对物业管理工作人员进行培训;
(八)负责住宅小区物业管理的考评工作。
建委、规划、环保、公安、工商、物价等部门按照各自的职责分工,负责住宅小区物业的有关管理工作。
住宅小区所在地派出所、居民委员会根据自己的职责对住宅小区物业管理进行指导和监督。
第二章 业主代表大会和业主委员会
第七条 新建住宅小区交付使用且入住率达到50%以上时,由市房产管理部门按以下程序,组织召开业主代表大会和选举产生业主委员会:
(一)向全体业主发出召开业主代表大会及推举业主委员会候选人名单通告。
(二)拟定业主委员会候选人名单,确定开会时间。
(三)组织召开第一次业主代表大会,选举产生业主委员会。
第八条 业主代表大会由住宅小区的业主代表组成。业主代表以每栋楼为单位按住户比例推选。
业主代表大会必须有持过半数以上投票权的业主代表出席才能举行。
第九条 业主代表大会可以邀请住宅小区所在地派出所、居委会及相关部门的人员列席会议。
第十条 业主代表大会由业主委员会负责召集,每年召开一次。
业主代表大会召开7日前,业主委员会应当将会议日期及内容告知业主。
业主代表大会闭会期间,经30%以上业主代表提议,可以召开临时业主代表大会,业主委员会应当在接到该项提议后15日内召开临时业主代表大会。
第十一条 业主代表大会形成的决定,必须由出席会议的业主代表所投票数的过半数通过方有效。
业主代表大会的决定不得与法律、法规、规章及相关政策抵触。
第十二条 业主代表大会行使下列权力:
(一)选举、罢免业主委员会的组成人员;
(二)听取和审查业主委员会的工作报告;
(三)听取物业管理企业的工作报告;
(四)批准业主委员会有关业主利益的重大事项的决定;
(五)制定、修改业主公约及住宅区物业管理办法;
(六)改变和撤销业主委员会不适当的决定;
(七)批准或修改业主委员会章程;
(八)批准物业管理的其他重大事项。
第十三条 业主委员会由3到15名委员组成,每届任期三年。
第十四条 业主委员会委员由业主代表大会在业主代表中选举产生。委员一般为兼职,可以连选连任。
有下列情形的之一的,不得担任业主委员会委员:
(一)身体及精神状况不适宜履行业主委员会委员职责的;
(二)丧失业主资格的;
(三)有违法犯罪行为的;
(四)经业主代表大会罢免的。
第十五条 业主委员会设主任、副主任、秘书长。主任、副主任、秘书长在业主委员会委员中选举产生,并报市房产管理部门备案。
秘书长为专职,负责处理业主委员会日常事务。
第十六条 业主委员会根据工作需要定期召开会议,会议由业主委员会主任召集,会议讨论决定问题执行少数服从多数的原则。
第十七条 业主委员会享有下列职权:
(一)召集和主持业主代表大会;
(二)起草业主委员会章程和业主公约;
(三)选聘物业管理企业,签订物业管理合同;
(四)监督住宅小区物业管理工作的实施及规章制度的执行;
(五)审议物业管理企业制定的年度管理计划和为住宅小区管理服务的重大措施;
(六) 协助物业管理企业进行管理工作。
第十八条 业主委员会章程必须经业主、委员会2/3委员同意,并经业主代表大会批准。
业主委员会章程的内容不得与法律、法规、规章及相关政策抵触。
第十九条 业主委员会在成立后15日内持下列文件到市房产管理局办理登记备案:
(—)业主委员会登记申请书;
(二)业主委员会组成人员名单;
(三)业主委员会章程。
第三章 物业管理企业
第二十条 物业管理企业应当逐步实现与开发建设单位分开设立,分业经营。
第二十一条 物业管理企业享有国家对第三产业的优惠政策。
第二十二条 设立物业管理企业应当取得相应资质,并向工商行政管理机关申请登记,领取营业执照。
物业管理企业在领取营业执照的一个月内,应当向物价管理部门中请领取收费许可证。
第二十三条 申领《物业管理企业资质证书》按国家有关规划报批。未取得《物业管理企业资质证书》的,不得从事物业管理活动。
第二十四条 《物业管理企业资质证书》实行年审制度。
物业管理企业应当于每年的二月十日前,填写物业管理企业年审报告,持《物业管理企业资质证书》向市房产管理部门申请年审。
第二十五条 物业管理企业根据住宅区物业管理合同对住宅区实施物业管理。物业管理合同应当包括以下内容:
(一)管理服务的区域和具体事项;
(二)管理服务标准;
(三)管理服务权限:
(四)管理服务期限;
(五)管理服务费用;
(六)监、督检查物业管理服务的时间和方式;
(七)违约责任和合同争议的解决方式;
(八)双方约定的其他权利、义务。
第二十六条 业主委员会和物业管理企业应当自住宅小区物业管理合同签定之日起30日内报布房产管理部门备案。
第二十七条 物业管理企业的权利:
(一)依据物业管理合同和有关规定,对小区实施物业管理并按财政物价部门批准的标准收取管理服务费:
(二)制止违反住宅区物业管理规定的行为;
(三)选聘专管企业承担专项经营业务;
(四)要求业主委员会协助管理;
(五)从事与物业管理有关的其他多种经营及有偿服务活动;
(六)对违反合同约定不交纳各种费用的业主,可采取必要的限制性措施。
第二十八条 物业管理企业的义务:
(一)依据物业管理合同,对委托管理的房屋及相关公共设施进行维护、修缮、更新;
(二)承担住宅小区内物业的保安、保洁、防火、绿化及其他便民服务工作;
(三)拟定住宅小区重大物业管理措施提交业主委员会审议决定;
(四)接受行业管理及街道办事处的指导和监督。
第二十九条 物业管理企业必须严格履行物业管理合同,按下列要求做好服务工作:
(一)实施业主委员会审定的物业管理服务年度计划时,必须执行国家和自治区规定的技术标准;
(二)将住宅的公共部位、公用设备和公共设施的使用维护方法。要求,注意事项书面告知业主;
(三)经常对物业管理区域进行巡视、检查,定期对住宅的公用部分、公用设备和公共设施进行维护:
(四)发现住宅的公用部位、公用设备和公共设施损坏时、立即采取保护措施,并按合同约定进行维修;
(五)接到物业损害报修时,应及时进行维修和处理;
(六)做好物业维修,更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册;
(七)定期向业主委员会报告物业管理工作情况及物业管理费用的收支帐目,接受审核,改进和完善管理服务工作。
第三十奈 物业管理企业对住宅区的管理未能达到市房产管理部门和物业管理合同规定的标准,或者违反物业管理合同规定的,业主委员会或委托方可以解除合同。
因管理、维修、养护不善,造成业主损失的,物业管理企业应当赔偿损失;违反有关法律、法规和政策规定的,由有关部门依法予以处理。
第三十一条 对物业管理合同有争议的,双方可向仲裁机构申请仲裁,或向人民法院起诉。
第四章 开发建设单位
第三十二条 开发建设单位必须按住宅小区规划设计要求,完成物业管理配套设备和设施的建设。
第三十三条 开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理企业对住宅区进行前期管理,管理费用由开发建设单位承担。
在开发建设单位自行或者委托物业管理企业对住宅区进行物业管理期间,应当接受业主和有关部门的监督,市房产管理部门有权对开发建设单位或物业管理企业违反物业管理法律、法规和政策的行为依法进行处理。
第三十四条 住宅小区经综合验收后,方可向业主委员会移交。
第三十五条 业主委员会正式成立后30日内,开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅小区工程建设资料或复印件:
(一)住宅小区规划图、竣工总平面图;
(二)单体建筑、结构、设备竣工图;
(三)地下管网竣工图;
(四)其他必要的资料。
第三十六条 开发建议单位应按照下列标准提供住宅小区管理用房和经营用
房:
(一)住宅小区总建筑面积5万平方米以内不小于60平方米;
(二)住宅小区总建筑面积5万至10万米以上不小于100平方米:
(三)住宅小区总建筑面积10万平方米以上不小于150平方米。
以上用房由市房产管理部门提供给业主委员会,并由业主委员会委托物业管理企业经营使用。任何单位、个人不得擅自改变其用途。
第五章 业主公约
第三十七条 本办法所称业主公约,是指由业主承诺的,对全体业主具有约束力的,有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
第三十八条 业主公约应当包括下列内容:
(一)住宅区名称。地点,面积及户数;
(二)公共场所及公用设施状况;
(三)业主代表大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式;
(四)业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益;
(五)业主参与住宅区物业管理的权利;
(六)业主对业主委员会及物业管理企业的监督权;
(七)住宅区物业各项维修、养护和管理费用的交纳;
(八)业主在本住宅区内应遵守的行为准则;
(九)违反业主公约的责任;
(十)其他有关事项。
业主公约的示范文本,由市房产管理部门统一制订。业主代表大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充,并报市房产管理部门备案。
第三十九条 业主公约经业主代表大会批准后生效。已生效的业主公约对住宅区内所有业主和非业主使用人具有约束力。
第四十条 开发建设单位在办理出售、出租房屋手续时,应当在房屋买卖合同或租赁合同中对购、租房者有承诺遵守小区物业管理规定和业主公约的约定。
第六章 物业的使用及维护
第四十一条 业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定:
(一)未经有关部门批准,不得改变房屋结构、外貌和用途;
(二)不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占;
(三)不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;
(四)不得利用房屋从事危害公共利益的活动;
(五)不得侵害他人的正当权益。
第四十二条 业主装修住宅,应当事先告之物业管理企业;物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告之业主。
第四十三条 任何单位和个人不得占用物业管理区域的道路、场地。应物业维修或者公共利益需要临时占用或挖掘道路、场地的,应当经业主委员会同意,并在规定的期限内恢复原状。
第四十四条 利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后,方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的,应当与业主委员会签订协议,并支付设置费用。收取的费用应当纳入维修基金。
第四十五条 房屋的维修责任,按下列规定划分:
(一)房屋内部,由业主负责维修;
(二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、公用上下水、供暖、供气、供电管线、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施,由物业管理企业组织定期养护和维修,其费用从住宅维修基金中支出。
第四十六条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房(棚)等住宅区公用设施由物业管理企业统一管理维修养护,其费用从住宅维修基金中支出。
人为造成公用设施损坏的,由损坏者负责修复;造成损失的,应当赔偿。
第四十七条 住宅户外的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护,由有关供水、供电、供气及通讯单位负责。
第四十八条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全,按规定应由业主修缮的,业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的,由业主委员会授权物业管理企业进行修缮,其费用由业主承担。
第四十九条 住宅区内禁止下列行为:
(一)践踏、占用绿化地;
(二)占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能;
(三)乱抛垃圾、杂物;
(四)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;
(五)损毁、涂划园林艺术雕塑;
(六)聚众喧闹;
(七)随意停放车辆和鸣喇叭;
(八)发出超出规定标准的噪音;
(九)排放有毒、有害物质;
(十)经营业主公约所禁止的行业;
(十一)法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
第七章 物业管理专项资金及费用
第五十条 依照本办法实行物业管理的公有住宅和新建商品住宅出售时,应当设立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。
公有住宅出售的维修基金由公有住宅售房单位和购房者分别提交和缴纳。新建商品住宅出售的维修基金由购房者缴纳。维修基金除由公有住宅售房单位自行提交的外,其他维修基金均由售房单位代收。维修基金的缴纳标准按国家及自治区有关规定执行。
第五十一条 维修基金应当在银行专户存储,专款专用。
维修基金明细户应当按单幢住宅设置,按户核算。
第五十二条 维修基金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造,不得挪作他用。
第五十三条 在业主办理房屋权属证书时,商品房销售单位应当将代收的维修基金移交给市房地产行政管理部门代管。
第五十四条 业主委员会成立前,维修基金的使用由售房。单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划,经市房地产行政管理部门审核后划拨。业主委员会成立后,维修基金的使用,由物业管理企业提出年度财务预算,经业主委员会同意,经市房地产行政管理部门审核后划拨。
在本办法实施前已经出售的公有住宅和商品住宅尚未交纳住宅维修基金的,按财政、物价部门核定的标准由产权人或使用人交纳,由物业管理企业代收,其使用适用前款规定。
维修基金不足时,经业主委员会决定,接业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
物业管理企业应当定期公布物业维修基金的收支情况,接受业主监督。
第五十五条 业主转让住宅时,其维修基金帐户中剩余部分的费用不予退还,随房屋所有权同时过户。
第五十六条 业主应根据物业管理企业的服务项目,按规定缴交物业管理服务费。
第五十七条 住宅小区经营性用房的收入,用于补充住宅小区的物业管理服务费用。
第五十八条 住宅小区物业管理服务费的收支帐目,物业管理企业应当半年公布一次,接受业主监督。
第五十九条 业主对业主委员会和物业管理企业公布的帐目,可以提出质询,或向市房产管理部门投诉。
业主委员会和物业管理企业应当在收到质询后7日内答复。
房产管理部门应当在收到投诉后15日内答复。
第八章 法律责任
第六十条 业主有下列行为之一的,物业管理企业应当劝阻、制止、要求恢复原状或者赔偿损失;情节严重的,由有关行政部门依法予以处理:
(一)擅自占用住宅小区绿化地或其他公共场地的;
(二)擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观的;
(三)私搭乱建棚屋、在房屋公共使用部位堆放杂物、乱停放车辆、破坏绿化、污染小区环境、制造噪声影响居民休息的;
(四)损坏住宅小区内的公用设施、设备的;
(五)违反住宅小区治安管理或者消防规定的。
第六十一条 业主逾期不交各项物业管理服务费的,业主委员会应当协助催缴;物业管理企业可以按规定加收滞纳金;连续三个月以上拒交各项物业管理服务费的,按照业主公约的约定承担责任。
物业管理企业对逾期不交各项物业管理服务费的,可以向人民法院提起诉讼。
第六十二条 物业管理企业有下列行为之一的,房管部门应当责令改正,并赔偿损失,并可视情节处以警告、处以500元至10000元的罚款:
(一)未按规定及时修缮房屋及公用设施、设备的;
(二)管理制度不健全、管理混乱的;
(三)擅自改变公用设施和公共场地用途的;
(四)擅自提高物业管理服务收费标准的;
(五)其他不履行或者不完全履行物业管理合同及本办法规定的义务的。
物业管理企业有前款行为之一,情节严重的,业主委员会可以解除物业管理合同。
第六十三条 未经物业资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的物业管理企业,由市房管部门责令其限期办理资质审查手续;逾期不办理的,责令其停止物业管理业务,并可处以1000元以上5000元以下的罚款。
第六十四条 开发建设单位未在规定期限向业主委员会提供本办法第三十九条所列住宅小区工程建设资料或其复印件的,由房管部门责令限期履行;逾期不履行的,由申房产管理部门给予警告,并处以1000元以下罚款。
第六十五条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请行政复议或提起行政诉讼,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第九章 附则
第六十六条 本办法自颁布之日起施行。本市已制定的有关物业管理的规定,凡与本办法不一致的以本办法为准。
湖北省城市建设监察条例
湖北省人大常委会
湖北省城市建设监察条例
湖北省人民代表大会常务委员会
(湖北省第九届人民代表大会常务委员会第22次会议于2001年1月14日通过,自2001年4月1日起施行)
第一条 为了加强城市建设监察(以下简称城建监察)工作,保障城市建设管理法律、法规的实施,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内按照行政建制设置的市、镇和风景名胜规划区范围内的城建监察。
第三条 本条例所称城建监察,是指对城市规划、市政工程、公用事业、市容环境卫生、园林绿化等进行监督检查的活动。
第四条 省人民政府建设行政主管部门主管本省城建监察工作;市、州、县人民政府建设行政主管部门主管本行政区域的城建监察工作。其他有关部门按照各自职责予以协助配合。
依法成立的城建监察机构在建设行政主管部门的领导下,具体负责城建监督检查工作。
建设行政主管部门及其城建监察机构应当加强对城建管理法律法规的宣传,教育公民、法人和其他组织自觉遵纪守法,维护城建管理公共秩序。
第五条 城建监察机构对下列违法行为进行监督检查,依法实施行政处罚,并对其作出的处罚行为承担法律责任:
(一)未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设的;临时用地、临时建筑规划许可证使用期满不退出、不拆除的。
(二)未取得建设工程施工许可证施工的;建筑工地周边不设置围蔽或者拆建施工不设置遮挡尘土设施的;不按规定堆放建筑材料、排放废水以及卸倒建筑垃圾、工程渣土等废弃物的。
(三)擅自挖掘城市道路以及损害城市道路、桥涵、排水等市政设施的;施工现场不设置明显标志和安全防护设施的;擅自占用城市道路和公共场所从事经营、堆放物料以及搭建建筑物、构筑物或者其他设施的。
(四)不按照规定倾倒垃圾、粪便、废水的;交通工具在市内运行造成泄漏、遗撒的;在建筑物、构筑物以及公共设施上刻画、涂写和随意张贴宣传品的;擅自设置户外广告以及实施其他影响城市市容和环境卫生行为的。
(五)侵占、损害城市公共绿地、树木花草以及其他园林绿化设施的。
(六)损害城市供水、节水、供气、供热、公共客运等公用设施的。
对其他违反城建管理的行为,城建监察机构可以依据建设行政主管部门或者有关城建专业行政主管部门的委托,依法实施监督检查和行政处罚。
第六条 城建监察人员执行公务时,不得少于两人,必须佩戴统一的城建监察标志,主动出示国家或者省人民政府统一制发的行政执法证件。对不出示证件的,有关单位和个人有权拒绝接受检查和处罚。
第七条 城建监察人员在查处违法行为时,有权询问当事人,进行现场调查和勘验,要求当事人提供与城建监察事项有关的文件、资料。
第八条 城建监察机构发现城建违法行为,应当责令当事人改正;当场不能改正的,责令限期改正;逾期仍不改正的,依照有关法律法规的规定采取拆除等措施。
第九条 城建监察机构对于违反城建管理造成损害的行为,可以责令当事人赔偿损失;当事人的行为违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由公安机关处理;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第十条 城建监察机构实施行政处罚,应当按照《中华人民共和国行政处罚法》和《湖北省行政执法条例》的规定进行,并使用省建设行政主管部门统一制作的行政处罚文书。
对当事人的同一个违法行为,不得给予两次以上罚款的行政处罚。
第十一条 城建监察机构应当公开其执法依据、范围和程序,实行执法责任制和过错责任追究制,必须秉公执法、文明执法,自觉接受社会和公民的监督。
城建监察机构应当建立和健全投诉举报制度,接受群众对城建违法行为的投诉和举报,并及时查处。
公民、法人或者其他组织对城建监察机构及其人员的违法、违纪、失职行为,有权向有关机关检举、控告。受理检举、控告的机关应当及时查处、纠正。
第十二条 城建监察机构及其人员因执法不当,侵犯公民、法人或者其他组织合法权益造成损害的,应当赔礼道歉,依法承担赔偿责任。
第十三条 城建监察人员在执法活动中徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第十四条 本条例自2001年4月1日起施行。
2001年1月14日